令和6年1月15日　提出 矢掛 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   矢掛 5-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　林　陽一郎   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小田郡矢掛町矢掛字中町２６００番 ②地積 　(㎡) 361   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ既成商業地域 北7m町道 水道、下水 矢掛 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 矢掛駅南方 900m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 矢掛商店街はコロナ禍により観光客が減少していたが、令和３年の道の駅の開業を契機として、観光客及び店舗 の新規開店ともに増加している。今後の地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は矢掛町及び井原市、倉敷市真備町地区等の隣接市の商業地域である。需要者の中心は矢掛町及び隣接市の 法人又は個人事業者等である。コロナ禍により、矢掛商店街の観光客は減少し商況は悪化していたが、令和３年の道の 駅の開業以降、観光客は戻りつつあり、飲食店、小売店等の開店も増えている。需要の中心となる価格帯は㎡当たり３ 万円前後であり、取引総額は規模によって異なり一定の傾向はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は矢掛町中心部及び旧山陽道沿いで取引された代替性の高い取引事例から求めたもので、商業地に対する市場 取引の実態を反映しており信頼性は高い。一方、商業事業者向けの賃貸市場は未成熟であり、不動産取引は自己使用目 的の取引が中心であるため、収益還元法の適用を断念した。以上の検討により、比準価格を標準とし、前年価格及び市 場特性からの検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの５類移行に伴う経済活動の活発 化で県内景気は回復傾向にあるが、近時の物 価及び長期金利の上昇等により先行きは不透 明な状況にある。 旧山陽道沿いの宿場町に由来する商店街であ るが、令和３年の道の駅の開業以降、飲食店 、小売店等の開業が相次ぎ、観光客数も回復 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％