令和6年1月7日　提出 里庄 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   里庄 5-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　白神　学   TEL.

鑑定評価額 8,210,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浅口郡里庄町大字新庄字大仁子２８６１番９ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 店舗 Ｓ5 店舗、一般住宅等が 混在する駅前の近隣 商業地域 西7.5m町道 水道、下水 里庄 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 里庄駅前に位置する個人商店 、事務所、医院等が建ち並ぶ 商業地域 街 路 ７．５ｍ町道 交通 施設 里庄駅南方 50m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 里庄町商業地域の需要は近年国道２号沿いが選好され店舗集積が進んでいる。商業地供給量が限られることから 駅前商業地域の希少性が認められ、地価動向は当面横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建て程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市玉島地区～福山市にかけた岡山県南西部各地に所在する商業地域一帯である。主な需要者は店舗、 事業所等を経営する県内外の事業者。近隣地域は駅利用客を主な顧客とする小規模店舗が建ち並ぶ駅前商業地域であり 、町内商業地の中心である国道２号沿線とともに希少性が認められる。取引自体が少なく、取引事情、取引目的、取引 当事者の力関係、画地規模等多種多様であり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域的特性を勘案し収益還元法の適用に意義が見いだせずその適用は断念した。取引事例比較法では広域的に市場特性 の類似する事情補正不要な事例を採用した。求められた価格には大きな幅が生じたが、各事例の規範性を慎重に吟味の うえ比準価格を試算しており、市場性を反映した信頼性が認められる。さらに代表標準地との均衡、昨年からの変動要 因等を総合的に勘案し、比準価格を妥当と判断した。よって比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浅口 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,200 円／㎡ [100.2] 100 100 [102.0] 100 [112.1] [100.0] 100 44,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建設費をはじめとした物価上昇や金利上昇懸 念により市場に不透明感が見られるものの、 全体的には土地需要は良好な様子がうかがわ れる。 熟成した駅前商業地域であり地域状況に大き な変化はない。南方では国道バイパス事業が 進捗する。地価水準の値頃感から地価は安定 的に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +11.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％