令和6年1月15日　提出 和気 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和気 -2 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　藤川　亮   TEL.

鑑定評価額 4,360,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和気郡和気町本字上薮田３６３番３ ②地積 　(㎡) 423   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅が見 られる県道背後の住 宅地域 南4.8m町道、東側道 水道、下水 和気 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   400 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．８ｍ町道 交通 施設 和気駅西方 4.1km 法令 規制 （都）  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 町の西端に位置する県道背後の住宅地域であるが、利便施設への接近性が劣るため需要は弱い。県道沿いには工 場、事業所等も見られ、ほぼ現状維持的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、和気町、赤磐市、備前市の農地が広がる中に住宅が散在する地域が中心となる。需要者の中心は、地域 に地縁がある関係者にほぼ限定され、圏外からの新規流入は殆ど見られない。宅地取引がそもそも少ない地域で需給と もに弱いため、取引の中心となる価格帯の把握も困難であるが、土地で坪３万円前後、中古建物の取引も１，０００万 円以内の物件であれば買い手が見つかる可能性がある状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修性を行って求め、地域性の類似する事例による実証性の高い価格である 。一方、収益価格は、土地を取得し貸アパートを建設して収益を得る目的の取引が少ない地域性から、収益還元法は適 用しない。よって、比準価格を中心に、周辺の公的価格水準との均衡や前年からの価格の推移に留意して、鑑定評価額 を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地需要は堅調であるが、建築費等の物価 高や、今後の金利上昇懸念で先行きは不透明 になりつつある。 農地が多く地域に変化はない。 個別的要因による影響に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％