令和6年1月15日　提出 浅口 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浅口 5-2 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　梶岡　初   TEL.

鑑定評価額 31,900,000 円  １㎡当たりの価格 50,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浅口市鴨方町鴨方字東柳通９６９番 ②地積 　(㎡) 634   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 1:1 店舗兼医院 Ｗ1 中小店舗が立地する 郊外の商業地域 南8.8m市道、東側道 水道、下水 鴨方 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．８ｍ市道 交通 施設 鴨方駅北方 1.5km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型店舗を核とする郊外商業地域である。近隣地域周辺は特段の変動は無く、現状維持的に推移するものと予測 する。ただ、周辺での宅地開発や工場進出の影響を受けるため、地価は微増傾向が継続するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 水路介在　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浅口市及び隣接する里庄町、笠岡市の圏域を含む郊外商業地域一帯である。需要者は、地場の法人又は 個人事業主等が中心である。近隣地域周辺はスーパーやホームセンターが核となった幹線背後の商業地域であり、一定 の集客力を有するものの、現状目立った新規店舗の立地等はみられない。今後はベッドタウン化の動向や工場進出の影 響如何によるものと推測される。取引件数が少なく、市場において取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上から、比準価格のみが得られた。周辺は自用物件が一般的な商業地域で、賃貸市場が成熟しておらず、収益還元法 の適用は断念した。他方、比準価格は、広く鴨方地区全域及び周辺地区から価格牽連性が認められる取引事例を収集し 、類似性の高い事例より求められており、試算価格は市場の実態を反映して、実証的かつ客観的であり、その説得力は 高いと判断した。従って、比準価格を標準とし、周辺の価格動向等にも留意の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口の減少が続く中、当市住宅地の需給動 向は利便性等による地域差が大きくなってい る。地区中心部に近いため、県道背後で開発 が進行中である。 地域要因に特段の変動は無い。核店舗は集客 力があり、周辺の開発の影響を受けつつあり 、中心商業地として安定的に推移している。 ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％