令和6年1月15日　提出 浅口 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浅口 5-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　梶岡　初   TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 42,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浅口市金光町大谷２９４番３４ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 土産店、小売店舗が 多い古くからの近隣 商業地域 西7.4m市道、背面道 水道、下水 金光 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．４ｍ市道 交通 施設 金光駅南東方 400m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宗教本部周辺の門前町商業地域であり、大規模な団体での参拝は減少傾向にある。繁華性の衰退から地価は下落 傾向であるが、駅南口の新規開設、住宅地への移行が進展等により、当面地価は横這い傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線沿線の金光駅前を中心に、鴨方駅前と里庄駅前を中心とする旧来からの商業地域一帯と判断 される。近隣地域は宗教本部への参拝客向けの飲食店、土産物店、宿泊所、駐車場等で構成された門前町商店街である 。主たる需要者は個人、法人、宗教団体等であるが、外部からの転入は少ない。団体から個人単位への参拝形式の変化 等で、商況は衰退し、住宅地への移行が認められる。中心価格帯は単価的には１㎡当たり３～５万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上から、比準価格のみが得られた。当該地域は既成市街地内の近隣商業地域である。ほぼ全部が自己使用で、商業地 の賃貸市場は未成熟であるため、収益価格を求めることはできなかった。他方比準価格は現実に発生した類似性の高い 取引事例に基づいたもので、市場の実態を反映しており、客観的かつ実証的な価格である。従って、信頼性の高い比準 価格を中心に、周辺地域の地価動向を踏まえ、代表標準地との均衡にも考慮の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浅口 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,200 円／㎡ [100.2] 100 100 [102.0] 100 [117.1] [102.0] 100 43,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交通インフラ整備、規制緩和等が、浅口市金 光地区のベッドタウン化進展に影響を及ぼす 効果は大きい。 宗教本部に近い旧来からの門前町商店街で、 繁華性の衰退傾向が継続していた。近年、駅 南口の新規開設により、中心部等への利便性 は改善した。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％