令和6年1月15日　提出 浅口 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浅口 -5 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　梶岡　初   TEL.

鑑定評価額 5,510,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浅口市金光町地頭下８０１番 ②地積 　(㎡) 353   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅と一般住宅 等が混在する既成住 宅地域 南3.2m市道 水道、下水 金光 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．２ｍ市道 交通 施設 金光駅西方 2.0km 法令 規制 （都）  (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は県道背後の山裾に位置する郊外の農家集落地域である。周辺は旧町境界付近の開発適地で、住宅地化 が進展する可能性も残る。線引き廃止の効果は、今後も当分継続するため、地価も微減傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的には浅口市内の農家集落地域一帯であるが、特に、周辺に位置する郊外の農家集落地域とは密接な 関連性を有する。需要者の中心は、血縁関係や金光地域に地縁を持つ者が多く、概して区域外からの転入は少ない。よ って、土地の需要は小さい。取引自体が少ないうえ、また物件の個別性が強く、取引事情も介在しがちである。このた め、需要の中心となる価格帯を把握することは困難であるが、単価的には１㎡当たり１～２万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上から、比準価格のみが得られた。周辺は郊外の農家集落地域であり、共同住宅等の賃貸用建物は殆ど見られず、賃 貸市場が形成されていないため、収益価格は断念した。他方比準価格は現実の取引市場で成立した類似性の高い事例よ り求められており、実証的かつ客観的である。従って、信頼性の高い比準価格を標準とし、郊外に位置する農家住宅地 域等の価格変動に配慮し、前年からの地域要因の変化や市場動向にも留意の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交通インフラ整備、規制緩和等が、浅口市金 光地区のベッドタウン化進展に影響を及ぼす 効果は大きい。コロナ禍が地価に与える影響 は小さい。 幹線背後の山裾にある、旧来からの農家住宅 地域であり、新規宅地の供給は殆どみられな い。付近は雨の少ない気候のため、ため池も 多く見られる。 ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％