令和6年1月12日　提出 真庭 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真庭 5-3 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　衣美   TEL.

鑑定評価額 4,900,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真庭市湯原温泉字居屋敷１１４番 ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,330) 台形 1:1.2 店舗 Ｓ4 中小規模旅館、店舗 が建ち並ぶ温泉街の 商業地域 南西5.5m市道、南東側道 水道 中国勝山 20.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 中国勝山駅北方 20.0km 法令 規制 （都）  (70,330) ⑤地域要因の将 　来予測 県内有数の温泉街で旅館や店舗が建ち並ぶ商業地域である。政府支援が概ね終了し観光客はコロナ前の水準に戻 らず低迷している。長期的にも観光客数は減少傾向で、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湯原温泉街を中心とする真庭市内の商業地域である。主たる需要者は、観光業等を営む中小事業者である 。長期的な観光客の減少及び宿泊客減少により、不動産市場は低迷しており、目立った取引はみられない。昨今の観光 客数は、コロナ禍前の水準には回復しておらず、地域産業は弱く、土地需要も弱い。市場での需要の中心となる価格帯 の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、真庭市内における類似地域の規範性の高い商業地の取引事例を比較検討して求めており、市場の実勢を反 映した実証的な価格である。一方、店舗併用住宅や自己利用の店舗が多く、賃貸市場が形成されておらず、収益還元法 の適用は断念した。以上より、比準価格を中心とし、周辺公的価格との均衡、単価と総額との関連等に留意して、上記 のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真庭 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,900 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [103.0] 100 26,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しつつある。県南の中心 都市部への人口集中で、県中北部の郊外地域 は人口減少が続いている。 湯原温泉の中心部に位置する商業地である。 観光客数はコロナ禍前の水準には回復してお らず、長期的に衰退傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％