令和6年1月12日　提出 真庭 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真庭 5-2 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　廣畑　寛治   TEL.

鑑定評価額 3,390,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真庭市落合垂水字長畑１８３番６外 ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、銀行等が建ち 並ぶ旧国道沿いの商 業地域 東8m市道 水道、下水 美作落合 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 美作落合駅南西方 1.1km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧落合町の古くからの中心商業地域であるが、商店街の商況は長らく低迷している。令和４年８月末に落合地区 の大型ショッピングセンター「サンプラザ」が閉店しており、今後も地価下落傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は真庭市落合地区・久世地区・勝山地区の商業地域であり、主たる需要者は真庭市内の小規模店舗営業を目 的とする法人又は個人である。近隣地域は旧落合町の中心市街地に位置する旧来からの商業地域であるが、後継者不足 と地域人口の減少から商況は低迷している。令和４年８月末に地域核店舗のサンプラザが閉店したことにより、さらな る商況の低迷が懸念される。中心となる価格帯は、規模・用途により幅が存するが、１㎡当たり３万円内外である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧来からの小規模店舗を中心とする商業地域であり、地域内では自用の店舗建物の取得を目的とする取引が 主体である。周辺類似地域の取引事例から適切に求められた比準価格は、市場の実勢を反映した説得力を有する価格と 思料される。なお後述の理由により、積算価格及び収益価格の試算はしなかった。従って市場の実勢を反映している比 準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真庭 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,900 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [102.9] [100.0] 100 27,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、コロナ禍の影響が和らぎ回復し てきている。主要製造業の生産や雇用・所得 環境も緩やかな改善傾向で推移している。 昨年８月末に近接の中心商業施設「サンプラ ザ」が閉店し取り壊されたが、跡地に商業施 設「プライムタウン真庭」が令和６年２月に 開業する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％