令和6年1月15日　提出 真庭 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真庭 5-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　宏明   TEL.

鑑定評価額 9,170,000 円  １㎡当たりの価格 28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真庭市勝山字南新町屋敷３０５番１外 ②地積 　(㎡) 323   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 不整形 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模小売店舗等が 建ち並ぶ既成商業地 域 北6m市道、東側道 水道、下水 中国勝山 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 中国勝山駅西方 200m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、ＪＲ勝山駅前の小売店舗等が建ち並ぶ小規模な商店街で、従来から商業繁華性は低い。商圏内の人 口減少等の影響で、地価は今後も下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は真庭市南部の勝山、久世、落合地区の商業地域と判定した。主たる需要者の属性は、小規模店舗、事業所 、店舗併用住宅等の主に自用の利用を前提とした個人事業者・地元中小法人等である。商業繁華性は低下しており人口 の減少、高齢化の進行、顧客が周辺路線の大型店舗等に流れているため、古くからの商店街の需要は停滞している。不 動産取引が少なく、規模や価格帯は多様であり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、真庭市勝山地区の商業地であるが事務所や店舗の賃貸用不動産は少ない。自用目的での取引が主体である ので賃貸用の建物を想定することは困難で、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は規範性の高い取引事例に 基づいたもので市場を反映した実証的な試算価格である。よって、市場の実勢を反映している比準価格を標準に、周辺 住宅地や商業地域の価格水準、前年価格及び周辺公的価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みもみられるが緩やかに 回復している。先行きは各種政策の効果が期 待されるが、海外景気の影響に十分注意する 必要がある。 勝山城下の小規模な商店街で、地域要因に大 きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％