令和6年1月15日　提出 真庭 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真庭 -8 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　宏明   TEL.

鑑定評価額 2,790,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真庭市台金屋字大宮３９５番８５ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、貸家等が 建ち並ぶ丘陵地の住 宅地域 西3.7m市道 水道、下水 久世 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 緩傾斜丘陵地の住宅団地 街 路 基準方位北、３．７ ｍ市道 交通 施設 久世駅東方 1.8km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、緩傾斜丘陵地で開発された古い住宅団地である。幅員の狭い坂道が多いため需要は当該団地外の小 規模分譲地等へ流れている。今後も地価は、下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久世地区を中心とした旧久世町、旧落合町、旧勝山町の住宅地域一円と判定した。主たる需要者の属性 は、市内に勤務する者及び当該地域に地縁的選好性を有する者で３０代～４０代が中心である。対象地域は、古く開発 された住宅団地で幅員が狭いため需要が少なく、売り希望価格等も低めとなっている。需要の中心となる価格帯は、土 地は２００㎡程度で概ね３００万～４００万円程度、新築の戸建物件は取引が少ないため把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、一般住宅、貸家等が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域に存する。収益還元法は、当該標準地が画地規模が小さ い住宅地であり、共同住宅の想定は経済合理性に反すると判断し、その適用を断念した。一方、比準価格は規範性の高 い取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格 を標準に、周辺類似地域の前年からの推移、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真庭 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [178.3] [102.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みもみられるが緩やかに 回復している。先行きは各種政策の効果が期 待されるが、海外景気の影響に十分注意する 必要がある。 緩傾斜丘陵地の住宅団地である。地域要因に 大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％