鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
真庭 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

真庭 -7

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　田中　宏明

TEL.

鑑定評価額

6,170,000 円

１㎡当たりの価格

29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	真庭市久世字角町２４６２番４				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他）
	台形 1:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅の外に農地等も見られる住宅地域	東6m私道	水道、下水	久世 740m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ私
道

交通

施設

久世駅北方

740m

法令

規制

（都）準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、市街地外縁部で利便性の良い農地等が、宅地開発されて出来た住宅地域である。周辺の閉鎖工場の
跡地利用は集成材メーカーの物流施設用地の予定である。今後地価は横ばい基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、久世地区を中心とした住宅地域と判定した。主たる需要者の属性は、真庭市内に通勤する者及び当該地
域に地縁的選好性を有する者で３０代～４０代が中心である。住宅地の需給動向は、市街地の小規模開発素地に対する
需要は一定程度あるが、既成の住宅地及び農家住宅地の需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡
程度で概ね５００万～７００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万～３，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内に存する地域の特性の類似した規範性及び価格牽連性の高い住宅地の取引事例に基づいたも
ので適正に補修正を施しており市場の実態を反映した試算価格である。一方、収益価格は、地域の特性から収益性を中
心に価格形成されておらずやや低位に求められた。よって、市場を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考にし、
前年からの推移と類似する周辺標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、一部に足踏みもみられるが緩やかに
回復している。先行きは各種政策の効果が期
待されるが、海外景気の影響に十分注意する
必要がある。

市域の中心である久世地区の住宅地域である
。周辺の大規模工場が閉鎖され、跡地利用は
集成材メーカーの物流施設用地の予定である
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

真庭 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５Ｔ０９１８２ -310	真庭市		更地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		（都）工業 (60,200)
b	Ｒ０４Ｋ０９１８２ -319	真庭市		更地	（　）	ほぼ台形	南6m私道、中間画地		（都） (60,200)
c	Ｒ０４Ｔ０９１８２ -316	真庭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北4m、角地		（都）１住居 (60,200)
d	Ｒ０５Ｋ０９１８２ -308	真庭市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m私道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,529	100 [ 113.3]	28,711	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	29,600
b	(　 ) 30,506	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	28,779	100 [ 98.5]	29,217		30,100
c	(　 ) 35,435	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	33,716	100 [ 118.0]	28,573		29,400
d	(　 ) 34,598	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	32,950	100 [ 112.9]	29,185		30,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,800 円／㎡]

真庭 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例等の積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,280,404	379,895	1,900,509	1,756,430	144,079	（　0.9675） 139,396	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	3,030,348 円　　　　（　 14,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

真庭 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.80	ＬＳ2	165.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	60 ％	200 ％	200 ％	207 ㎡	14.0 m x 14.8 m	前面道路：私道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ各専有面積約４０㎡、各階２戸、計４戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	82.80	100.0	82.80	1,211	100,271	2.0	200,542
							1.0	100,271
2～ 2	共同住宅	82.80	100.0	82.80	1,211	100,271	2.0	200,542
							1.0	100,271
～

～

～

計		165.60	100.0	165.60		200,542		401,084
								200,542

⑨年額支払賃料	200,542 円　×　12ヶ月　＝　 2,406,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,406,504 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 192,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,213,984 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	401,084 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,690 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 200,542 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 62,730 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,280,404 円　　　　（　 11,016 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９１８２（賃）　　　　-304	1,138 ( 1,138)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,209	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,247 円/㎡　月額支払賃料（　 1,211 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９１８２（賃）　　　　-306	1,208 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,284
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

真庭 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,600 円	22,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	72,195 円	2,406,504　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 160,300 円	22,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,900 円	22,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,900 円	22,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 379,895 円　（　　　　　　 1,835 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,900,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 165.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,756,430 円（　　　　　 8,485 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,280,404 円
②総費用	379,895 円
③純収益　①－②	1,900,509 円
④建物等に帰属する純収益	1,756,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	144,079 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	139,396 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 673 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,030,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

真庭 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	真庭市久世字角町２４６２番４	2607000333918-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
真庭 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

真庭 -7

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　梶岡　初

TEL.

鑑定評価額

6,170,000 円

１㎡当たりの価格

29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	真庭市久世字角町２４６２番４				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他）
	台形 1:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅の外に農地等も見られる住宅地域	東6m私道	水道、下水	久世 740m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ私
道

交通

施設

久世駅北方

740m

法令

規制

（都）準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ姫新線久世駅近くの比較的利便性の良好な新興住宅地域である。周辺では小規模な分譲地開発も活発で、今
後も農地の宅地化は当分継続する十分な開発余地を有しており、地価は横這い又は微増傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は久世地区中心部近くの住宅地域一帯である。主たる需要者は、当該地区に地縁性を有するもの及び久世地
区周辺に勤務する３０歳代～４０歳代の１次取得者である。久世駅周辺地域は、利便性が高く住宅需要が堅調であり、
新規分譲地の供給も多くみられ、需給は安定している。周辺の幹線沿いには、新規店舗の立地もみられる。取引の中心
となる価格は、土地が５００万円～７００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円～３，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上から、比準価格及び収益価格が得られた。比準価格は、久世地区周辺の類似地域に存する信頼性の高い取引事例よ
り求められ、市場の実態を反映しており、実証的かつ客観的で、その説得力は高い。他方、収益価格は、自用の戸建住
宅が中心の地域であり、賃貸用住宅は少なく、賃料の保守性等により、やや低位に試算されたものと思料する。従って
、比準価格を中心とし、収益価格を比較考量し、周辺価格の動向等にも留意の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

合併後真庭市の人口は、年間約千人、自然減
等での減少が観られる。伝統的な木材関連産
業も、バイオマス投資等の効果は限定的で、
苦戦傾向にある。

利便性の高い久世地区中心部近郊の住宅地で
ある。周辺には小規模分譲開発が見られ、需
要は堅調である。旧グンゼ跡地近郊には開発
適地も多く残る。

ない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

真庭 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０６Ｋ０９１８２ -304	真庭市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m私道、西4m、角地		（都） (60,200)
b	Ｒ０５Ｔ０９１８２ -310	真庭市		更地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		（都）工業 (60,200)
c	Ｒ０６Ｋ０９１８２ -301	真庭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	Ｒ０５Ｔ０５１７６ -211	真庭市		更地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、中間画地		都計外
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,571	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	26,430	100 [ 91.2]	28,980	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	29,800
b	(　 ) 32,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,529	100 [ 111.8]	29,096		30,000
c	(　 ) 42,850	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	40,810	100 [ 137.9]	29,594		30,500
d	(　 ) 25,745	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	24,456	100 [ 85.7]	28,537		29,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000 円／㎡]

真庭 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域であり、適切な積算資料が得られないため、原価法は非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,254,636	375,179	1,879,457	1,733,420	146,037	（　0.9675） 141,291	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	3,071,543 円　　　　（　 14,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

真庭 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.00	ＬＳ2	164.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	60 ％	200 ％	200 ％	207 ㎡	14.0 m x 14.8 m	前面道路：私道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専用面積が４０㎡程度の２ＤＫで各階２戸の計４戸のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積不算入の屋外階段、開放廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	82.00	100.0	82.00	1,209	99,138	2.0	198,276
							1.0	99,138
～

～

～

～

計		164.00	100.0	164.00		198,276		396,552
								198,276

⑨年額支払賃料	198,276 円　×　12ヶ月　＝　 2,379,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が標準的でなく、共用部分を含まないため不計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,379,312 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,345 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,188,967 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	396,552 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,648 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,276 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 62,021 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,254,636 円　　　　（　 10,892 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９１８２（賃）　　　　-304	1,138 ( 1,138)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	1,260	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,245 円/㎡　月額支払賃料（　 1,209 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９１８２（賃）　　　　-303	1,086 ( 1,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	1,203
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

真庭 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,400 円	22,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	71,379 円	2,379,312　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 158,200 円	22,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 375,179 円　（　　　　　　 1,812 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,600,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,733,420 円（　　　　　 8,374 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,254,636 円
②総費用	375,179 円
③純収益　①－②	1,879,457 円
④建物等に帰属する純収益	1,733,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	146,037 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	141,291 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 683 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,071,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

真庭 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	真庭市久世字角町２４６２番４	2607000333918-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考