令和6年1月15日　提出 赤磐 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   赤磐 -3 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　雅人   TEL.

鑑定評価額 4,240,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤磐市桜が丘西６丁目２７番７ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い丘陵の分譲住宅地 域 東9.5m市道 水道、ガス、下水 瀬戸 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画により敷地面積の最 低限度、建築物等の高さの最 高限度等が定められている。 街 路 基準方位北　、９． ５ｍ市道 交通 施設 瀬戸駅北方 7.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い丘陵の分譲住宅地域である。地域内には格別の変動要因はないことから、当分の間は現状 維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は丘陵地に開発された大規模住宅団地（岡山ネオポリス）内の住宅地域及び周辺の住宅地域一円である。主 な需要者は、周辺市町や市内に勤務するサラリーマン層を中心としたエンドユーザーである。旧熊山町エリアと比較す ると空き区画が少なく、全般に取引件数は少ないものの良好な住環境から一定程度の需要は認められる。需要の中心と なる価格帯は、土地が３００～５００万円前後、新築戸建物件で総額２，３００～３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した 価格である。収益価格は、地域的特性等から判断して、賃貸住宅の想定は困難なため、適用していない。以上より、市 場の実態を反映した比準価格を採用し、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢、物価高、資材高騰、円安、金利上 昇懸念等の影響による今後の景気動向は不透 明である。 空閑地は減少傾向にあり、住宅地需要は相応 に認められ、地価は横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％