別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
備前 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
備前 -3 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　徳田　走   TEL.
鑑定評価額 6,960,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 備前市穂浪字伯父ケ奥１０３１番１
 ②地積
　(㎡)		 455  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域


(60,160)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 農家、一般住宅等が
混在する国道背後の
住宅地域		 東2.5m市道、北側道 水道、下水 伊里

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 山裾傾斜地勢に位置する集落
的な既成住宅地域		 街

路		 ２．５ｍ市道 交通

施設		 伊里駅南東方

2.6km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,160)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 街路条件の劣る既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。住宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移する
ものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 高低差　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、備前市郊外の住宅地域一円である。需要者は、備前市内に勤務する一次取得者及び地縁又は血縁を有す
る個人が中心である。標準地周辺は、山裾傾斜地勢に位置する集落的な既成住宅地域であり、人口減少及び高齢化の影
響により住宅地需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地は５００万～８００万円程度、新築の戸建物件が、３，
０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 農家、一般住宅等が混在する国道背後の住宅地域で、戸建住宅が主体で賃貸市場は形成されていないため、収益価格の
試算は非現実的であるので適用を断念した。比準価格は、代替性のある取引事例をもとに試算されたものであり実証的
で説得力がある。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　備前 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,200 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[106.0]		 100
[160.1]		 [100.0]
100		 15,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 備前市の令和５年９月時点の１年人口は約２
．２％減少し継続的な減少傾向にある。



街路条件の劣る既成住宅地域で、地域要因に
変動はない。



個別的要因に変動はない。　


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.5
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　  +0.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 備前 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｔ０
７７７１
-512		 備前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
南西2.2m、
角地
（都） １住居

(60,160)
b Ｒ０４Ｋ０
７７７１
-460		 備前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3.4m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,160)
c Ｒ０５Ｋ０
７７７１
-489		 備前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東3m市道、
中間画地
（都） １低専

(50,100)
d Ｒ０５Ｔ０
７７７１
-506		 備前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.5m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,029  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
20,096 		 100
[ 142.1]
14,142 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
14,100 
b (　           ) 
10,650  		 100
[ 100.0]		 [  95.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  95.1]
13,354 		 100
[  87.4]
15,279 
15,300 
c (　           ) 
16,466  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.0]
18,090 		 100
[ 119.3]
15,163 
15,200 
d (　           ) 
25,792  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
26,634 		 100
[ 146.2]
18,218 
18,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,300 円／㎡]  



備前 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅が主体で賃貸市場は形成されていないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 備前 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　備前市穂浪字伯父ケ奥１０３１番１
 2612000460698-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
備前 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
備前 -3 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊輔   TEL.
鑑定評価額 6,960,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 備前市穂浪字伯父ケ奥１０３１番１
 ②地積
　(㎡)		 455  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域


(60,160)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 農家、一般住宅等が
混在する国道背後の
住宅地域		 東2.5m市道、北側道 水道、下水 伊里

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 岡山ブルーライン備前ＩＣ東
側直背後の傾斜地勢に位置す
る集落地域		 街

路		 ２．５ｍ市道 交通

施設		 伊里駅南東方

2.6km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,160)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 緩傾斜地等に位置する既成住宅地域である。岡山ブルーライン備前ＩＣ、スーパーに近いが人口減少、高齢化が
徐々に進んでいる。格別の変動要因も見られないことから今後とも現況維持で推移するものと予想する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
高低差　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は備前中心市街地南東部、日生市街地西部に位置する既存住宅を中心に戸建住宅の立地も見られる住宅地域
である。主たる需要者は居住目的の個人であるが、地縁関係者が中心で外部からの流入は少ない。利便施設との位置関
係は地域差があるものの総じて普通である。また、人口減少、高齢化が徐々に進行しており、需要はやや弱い状況が続
いている。中心価格帯は取引が少なく、形成されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 求められた試算価格は比準価格のみである。やや地域特性が異なる事例等も採用しているが、事例の存する地域ごとの
市場分析・便益分析等に基づき、補修正、要因比較等を的確に行っており、市場動向を適切に反映した価格が求められ
たと判断される。したがって、比準価格を標準に代表標準地価格、前年価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額
を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　備前 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,200 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[106.0]		 100
[160.5]		 [100.0]
100		 15,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済は回復基調にあるが、将来的な不透明感
が増しつつある中で、備前市内の住宅地は地
域差があるものの人口減少等を背景に、需要
は弱含みである。

近隣には大型商業施設が見られ、岡山ブルー
ライン備前ＩＣに近いが、中心市街地からは
離れており、人口減少が続き、需要は弱い状
況が続いている。

他の代替競争関係にある不動産と比較した場
合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 備前 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
７７７１
-405		 備前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南1.6m市道、
北東1.2m、
角地
（都） 近商

(80,200)
b Ｒ０５Ｔ０
７７７１
-518		 備前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北2.2m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c Ｒ０５Ｔ０
７７７１
-513		 備前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m市道、
北東4m、角地
（都） ２中専

(60,160)
d Ｒ０５Ｔ０
７７７１
-519		 備前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.2m市道、
中間画地
（都） １低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,998  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.7]
10,792 		 100
[  78.6]
13,730 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
13,700 
b (　           ) 
8,881  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.8]
8,827 		 100
[  65.4]
13,497 
13,500 
c (　           ) 
11,107  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.9]
11,857 		 100
[  77.4]
15,319 
15,300 
d (　           ) 
11,215  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
13,710 		 100
[  89.6]
15,301 
15,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,300 円／㎡]  



備前 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 旧来からの戸建住宅を中心とする既成集落地域であり、賃貸市場が未成熟であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 備前 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　備前市穂浪字伯父ケ奥１０３１番１
 2612000460698-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考