令和6年1月15日　提出 新見 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新見 -2 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　明   TEL.

鑑定評価額 6,270,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新見市新見字田井原６９５番９ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東5m市道 水道、下水 新見 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 新見駅南東方 2.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後、傾斜地勢に開発された住宅団地。市役所等の利便施設に近く、民間業者による分譲地開発も活発化し つつある。市内の社会・経済状況を反映して地価は当面下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新見市中心部の住宅地域一円と判定した。主たる需要者は新見市内に居住する３０代～４０代の一次取 得者で標準的な勤労者世帯が中心である。新見・正田地区では、人口がほぼ横ばい傾向で推移しており、一定の住宅地 需要が存在する。民間業者による分譲地開発も活発化しつつあり、供給についても一定程度確保されている。取引中心 となる価格帯は土地が２００㎡程度で５００万～８００万円、新築戸建が２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存する。周辺は自用の戸建て住宅を中心とする住宅団地であり、 画地規模が小さく合理的な賃貸用建物の想定が困難なため収益価格の試算は割愛した。比準価格は新見地区を中心に、 市中心部の住宅地取引から求めたもので実証的である。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を標 準に、前年からの地価動向、単価と総額との関連性の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復を続けている。個人 需要はサービス分野を中心に増加し、設備投 資は増加、住宅投資は弱めの動きとなってい る。 国道背後の傾斜地勢に存する戸建住宅地域。 地域要因に特段の変動は見られない。周辺で は一部で分譲地開発の動きが見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％