令和6年1月15日　提出 新見 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新見 -1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　明   TEL.

鑑定評価額 9,050,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新見市高尾字新田２４０８番５ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、公共施設 等が見られる既成住 宅地域 東4m市道 水道、下水 新見 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地に近い住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 新見駅北西方 670m 法令 規制 （都） ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 新見駅周辺の市街地に存する住宅地域。熟成した住宅地で新規の分譲地開発は少なく、当面は現状維持で推移す る。人口減少・高齢化を反映して地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新見市中心部の住宅地域一円と判定した。主たる需要者は新見市内に居住する３０代～４０代の一次取 得者で標準的な勤労者世帯が中心である。新見駅周辺の中心市街地は未利用地が少なく、供給が限定される。そのため 、利便施設が集積し開発余地の残る正田・新見地区へ需要が流出している。中心となる価格帯は土地が２００㎡程度で ７００万～９００万円、新築戸建が２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、一般住宅、公共施設等が見られる既成住宅地域に存する。対象地周辺は自用の戸建住宅を中心とする住 宅団地であり、合理的な賃貸用建物の想定が困難なため収益価格の試算は割愛した。比準価格は高尾地区を中心に市中 心部の住宅地取引から求めたもので実証的である。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を標準に 、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連性の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新見 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [ 82.1] [103.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復を続けている。個人 需要はサービス分野を中心に増加し、設備投 資は増加、住宅投資は弱めの動きとなってい る。 新見駅周辺の市街地に存する住宅団地で地域 要因に特段の変動はない。相続等を契機とし た分譲地開発が一部でみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％