別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高梁 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高梁 5-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.
鑑定評価額 8,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高梁市旭町１３３５番９
 ②地積
　(㎡)		 113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ6		 中層ビル、小売店舗
等が建ち並ぶ駅前商
業地域		 南西17m県道 水道、下水 備中高梁

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １７ｍ県道 交通

施設		 備中高梁駅西方

100m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の商業ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であるが、特段の地域要因の変動は認められない。最寄駅直結の複合
施設が営業するも、その波及効果は限定的で、下げ渋り感も窺えるが引き続き地価は下落傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧高梁市の商業地域が中心である。主な需要者は、同一需給圏内で事業を展開している中小法人又は地
縁性をもつ個人事業者等である。地域内人口の減少に加え、備中高梁駅南西部の大型店が集積する商業施設に顧客が流
れており、駅前商業地域は駅ビルの開業波及効果も限定的で、新規立地もみられず地域的に停滞しており、市場競争力
は弱い。取引の目的、画地規模等が多種多様であり、取引自体も少なく需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は備中高梁駅周辺に位置する代替性を有する取引事例から求められており、実証的かつ客観的な価格である。
収益価格は理論的ではあるが、賃料水準が土地価格に比べ低位にあるため、低く試算された。市場の実態は、収益性よ
りも取引価格を中心に価格形成されていることから、比準価格を標準として収益価格を比較考量のうえ、上記の通り鑑
定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高梁 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,400 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.3]		 [ 97.0]
100		 70,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化に伴い持ち直しの動きがみ
られるが、高梁市は人口減少、高齢化、主要
産業の停滞等により地域的衰退傾向が継続し
ている。

整備された駅前複合施設は集客力が認められ
るが、周辺地域への波及効果は限定的である
。地域経済の衰退等から、新規立地に乏しく
停滞している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  -1.6
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高梁 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
８６４４
-305		 高梁市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西12m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
b Ｒ０４Ｔ０
８６４４
-310		 高梁市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5.5m市道
、中間画地
（都） 近商

(90,200)
c Ｒ０５Ｔ０
８６４４
-312		 高梁市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4.7m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
d Ｒ０５Ｔ０
８６４４
-311		 高梁市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西23m国道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
e Ｒ０５Ｔ０
８６４４
-314		 高梁市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m国道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,599  		 100
[ 135.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
55,775 		 100
[  76.0]
73,388 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
71,200 
b (　           ) 
42,572  		 100
[ 100.0]		 [  97.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
48,597 		 100
[  66.8]
72,750 
70,600 
c (　           ) 
50,000  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,400 		 100
[  67.4]
73,294 
71,100 
d (　           ) 
42,200  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,314 		 100
[  56.5]
73,122 
70,900 
e (　           ) 
32,770  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.0]
45,195 		 100
[  62.7]
72,081 
69,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.9 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　  -5.3 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,800 円／㎡]  



高梁 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,213,358 
845,409 
3,367,949 
3,160,780 
207,169 		 （　0.9725）
201,472 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,111,673 円　　　　（　     36,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高梁 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 85.00 Ｓ3 255.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   113 ㎡     10.0 m x   15.0 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階事務所　フロア貸し（共用部を除く） ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
80.0 
68.00 
2,169 
147,492 		 6.0  884,952 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
85.00 
90.0 
76.50 
1,518 
116,127 		 6.0  696,762 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
85.00 
90.0 
76.50 
1,518 
116,127 		 6.0  696,762 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
255.00 
86.7 
221.00 

379,746 		 2,278,476 
0 
⑨年額支払賃料        379,746 円　×　12ヶ月　＝　       4,556,952 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     221.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,556,952 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       364,556 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,192,396 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,278,476 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,962 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,213,358 円　　　　（　        37,286 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８６４４（賃
）
　　　　-322		 1,245  
(   1,208) 		 100
[ 80.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,161 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,169 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８６４４（賃
）
　　　　-328		 1,747  
(   1,747) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,941 
c ０８６４４（賃
）
　　　　-327		 2,124  
(   2,121) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,529 
高梁 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 211,000 円  　　　　     42,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 136,709 円  　　　        4,556,952　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       65,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      348,100 円  　　　　     42,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        42,200 円  　　　　     42,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,200 円  　　　　     42,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         845,409 円　（　　　　　　         7,481 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,160,780 円  
（　　　　　        27,972 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,213,358 円      
②総費用 845,409 円      
③純収益　①－② 3,367,949 円      
④建物等に帰属する純収益 3,160,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 207,169 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 201,472 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,783 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,111,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高梁 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高梁市旭町１３３５番９
 2603000000217-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
高梁 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高梁 5-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　宗友　隆明   TEL.
鑑定評価額 7,990,000 円  １㎡当たりの価格 70,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高梁市旭町１３３５番９
 ②地積
　(㎡)		 113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ6		 中層ビル、小売店舗
等が建ち並ぶ駅前商
業地域		 南西17m県道 水道、下水 備中高梁

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ備中高梁駅前の商業地 街

路		 １７ｍ県道 交通

施設		 備中高梁駅西方

100m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの駅前商業地域であり、新図書館建設等駅前地区への公共投資が進み、今後は民間による再生が予測さ
れる。地価は、人口減少・商業地需要の停滞を背景に下落傾向が継続すると予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、駅近くの商業地域及びその直背後地である。主たる需要者は店舗・事務所経営を目的とする中小規模の
法人と個人事業者である。需要は、直背後地で小規模な分譲地開発が行われるなど、住宅用途も含め中心市街地では底
堅い。供給は中古物件でなされている。土地価格は、顕在化される取引が少なく中心となる価格帯を把握することは困
難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、近隣地域及び類似地域内の取引事例から比準しており、実証的であり、その精度は高い。収益価格は、近
傍の賃貸事例から試算したが、賃料の保守性から低目に求められた。鑑定評価額は、標準地周辺では自用目的の土地取
引が主体のため、精度の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、周辺の公示価格からの規準価格との均衡に
留意し、前年価格からの変動状況も加味して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高梁 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,400 円／㎡		 [ 98.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 63.9]		 [ 97.0]
100		 70,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しているが、物価値上
げの影響で先行きに不透明感がある。



図書館の新築や観光案内所の開設などの動き
が見られるが、人口減少等を背景に商業地に
対する需要は弱い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  -0.7
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高梁 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０４Ｔ０
８６４４
-310		 高梁市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5.5m市道
、中間画地
（都） 近商

(90,200)
b Ｒ０５Ｋ０
８６４４
-303		 高梁市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東26.5m市道、
北18m、角地
（都） １住居
土砂災害警戒区域
(70,200)
c Ｒ０５Ｔ０
８６４４
-312		 高梁市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4.7m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
d Ｒ０６Ｋ０
８６４４
-305		 高梁市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西12m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,572  		 100
[ 100.0]		 [  97.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
48,597 		 100
[  66.6]
72,968 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
70,800 
b (　           ) 
63,770  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
58,819 		 100
[  81.3]
72,348 
70,200 
c (　           ) 
50,000  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,400 		 100
[  67.8]
72,861 
70,700 
d (　           ) 
75,599  		 100
[ 135.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
55,775 		 100
[  76.1]
73,292 
71,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.9 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,700 円／㎡]  



高梁 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,235,238 
846,118 
3,389,120 
3,160,780 
228,340 		 （　0.9725）
222,061 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,531,857 円　　　　（　     40,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高梁 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 85.00 Ｓ3 255.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   113 ㎡     10.0 m x   15.0 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロアー貸し（店舗）、２階～３階：部分貸し（事務所約３８．３㎡×２室） ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
80.0 
68.00 
2,180 
148,240 		 6.0  889,440 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
85.00 
90.0 
76.50 
1,526 
116,739 		 6.0  700,434 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
85.00 
90.0 
76.50 
1,526 
116,739 		 6.0  700,434 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
255.00 
86.7 
221.00 

381,718 		 2,290,308 
0 
⑨年額支払賃料        381,718 円　×　12ヶ月　＝　       4,580,616 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     221.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共授受慣行は中長期的に見て一般化しておらず不計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,580,616 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       366,449 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,214,167 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,290,308 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,071 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,235,238 円　　　　（　        37,480 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８６４４（賃
）
　　　　-322		 1,245  
(   1,208) 		 100
[ 80.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,441 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,180 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８６４４（賃
）
　　　　-328		 1,747  
(   1,747) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,941 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高梁 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 211,000 円  　　　　     42,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 137,418 円  　　　        4,580,616　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       65,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      348,100 円  　　　　     42,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        42,200 円  　　　　     42,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,200 円  　　　　     42,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         846,118 円　（　　　　　　         7,488 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,160,780 円  
（　　　　　        27,972 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,235,238 円      
②総費用 846,118 円      
③純収益　①－② 3,389,120 円      
④建物等に帰属する純収益 3,160,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 228,340 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 222,061 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,965 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,531,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高梁 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高梁市旭町１３３５番９
 2603000000217-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考