令和6年1月15日　提出 高梁 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高梁 -4 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　明   TEL.

鑑定評価額 5,250,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高梁市成羽町下原字庄屋裏大道ノ南２２２番 ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,360) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに店 舗等も混在する既成 住宅地域 北6m市道 水道 備中高梁 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 成羽町下原地区の既成住宅地 域である 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 備中高梁駅西方 7.5km 法令 規制 （都）  (70,360) ⑤地域要因の将 　来予測 成羽地区中心部、旧道沿いの旧来からの混在住宅地域である。古い建物が多く当面は現状維持で推移していく。 新規開発も散見されるが、相続等に伴い空き家が徐々に増加していき、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、成羽地区を中心に、高梁市郊外の混在住宅地域一円と判定した。主たる需要者は地区内居住者による世 帯分離が中心であるが、将来的な学校の統廃合を見据え備中地区、川上地区からの流入も一部で見られる。幹線道路の 背後で小規模な分譲地開発が見られ、一定の需要はあるものの、高齢化が進行しており、取引は少ない状況が継続して いる。取引が少なく中心となる価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、一般住宅のほかに店舗等も混在する既成住宅地域に存する。自用の建物が中心の地域で賃貸市場が成立 しておらず適切な収益資料の収集が困難であり、収益価格の試算は割愛した。比準価格は成羽地区の混在地域の取引を 中心に求めたもので実証的である。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を標準に、前年からの地 価動向、単価と総額との関連性の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復を続けている。個人 需要はサービス分野を中心に増加し、設備投 資は増加、住宅投資は弱めの動きとなってい る。 旧道沿いの旧来からの混在住宅地域で地域要 因に大きな変動はみられない。周辺で新規の 宅地開発も見られ、一定の需要が認められる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％