令和6年1月15日　提出 高梁 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高梁 -3 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.

鑑定評価額 7,700,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高梁市落合町阿部字石田５４３番１ ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅、農 家住宅が混在する住 宅地域 北4.5m市道 水道、下水 備中高梁 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 備中高梁駅南西方 2.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 南向き傾斜地勢の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。旧市街地中心部からは距離があ り、地勢的制約もあり、人口減少等の地域的衰退を背景に今後も地価は下落が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧高梁市内落合地区を中心とする住宅地域である。対象地域は南向き傾斜地勢に旧来からの住宅が多く見 られる住宅地域であり、外部からの転入者は少なく需要者の中心は、高梁市居住者及び勤務者等の地縁者が主体である 。地区内人口は減少を続けており、居住者の高齢化により平坦地指向が進み、取引件数は減少傾向であり、地価は下落 が続いている。土地は約２００㎡で６００万円～８００万円、新築戸建で約３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は旧高梁市内落合地区を中心とした取引事例から求められており、実証的かつ客観的であり精度は高い。当該 地域は傾斜地勢に位置する旧来からの住宅地域であり、賃貸用不動産を想定することが実現性を欠くため収益還元法は 適用しなかった。したがって規範性の高い比準価格を採用し、周辺公的価格との検討、取引が極めて少ない実情も踏ま え上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高梁 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [145.9] [100.0] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化に伴い景気は持ち直しの動 きがみられるが、高梁市は人口減少、高齢化 、主要産業の停滞等により地域的衰退傾向が 継続している。 大型店舗等の生活利便施設は近接しているが 、高梁市中心部からは距離があり、傾斜地で あることからも市場人気は平坦地勢の住宅地 域に劣っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.7 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　  -0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％