別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高梁 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高梁 -2 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.
鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高梁市中之町２番１
 ②地積
　(㎡)		 350  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）



(60,180)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに医
院等も混在する既成
住宅地域		 東4.5m市道 水道、下水 備中高梁

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４．５ｍ市道 交通

施設		 備中高梁駅北方

1.0km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 画地規模の大きい住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、熟成度は高い。住宅地人気は駅東及び南東部に移
行しつつあり、引き続き地価は下落が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は備中高梁駅北部の旧来からの住宅地域である。高梁市中心部及び周辺住宅地は、地勢的特性から需要が認
められ、人気が高いのは高梁駅東から南東部の平坦地勢の住宅地域である。近隣地域は比較的規模の大きな住宅が多く
総額が嵩み、画地条件で劣るものも多い。旧市街地のため、街自体が熟成しており、地場経済の停滞もあり、需要は弱
含み。取引動機や規模の大小、画地の個別性も様々であり、市場において中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は備中高梁駅北部に位置する取引事例を中心として求められており、実証的かつ客観的であり精度は高い。当
該地域は旧来からの住宅地域であり、快適性・利便性を指向する低層住宅地において収益価格は土地価格に見合う賃料
水準が形成されず、やや低位に試算された。したがって説得力の高い比準価格を標準として収益価格は参考に留め、上
記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高梁 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,100 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.8]		 [100.0]
100		 42,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化に伴い景気は持ち直しの動
きがみられるが、高梁市は人口減少、高齢化
、主要産業の停滞等により地域的衰退傾向が
継続している。

備中高梁駅北部の旧来からの住宅地域であり
、画地規模の大きい住宅が連たんしている。
住宅地として熟成しており、特段の変動要因
は認められない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  +1.7
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高梁 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｔ０
８６４４
-306		 高梁市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,160)
b Ｒ０４Ｔ０
８６４４
-313		 高梁市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
中間画地
（都） 近商
土砂災警特別区域
(90,200)
c Ｒ０５Ｋ０
８６４４
-302		 高梁市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東3.2m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
d Ｒ０４Ｔ０
８６４４
-301		 高梁市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e Ｒ０５Ｔ０
８６４４
-308		 高梁市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東3.5m市道
、南2.5m、
角地
（都） 近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,293  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
38,415 		 100
[  90.0]
42,683 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
42,700 
b (　           ) 
33,982  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
40,479 		 100
[  95.8]
42,254 
42,300 
c (　           ) 
31,179  		 100
[  75.0]		 [  97.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
40,573 		 100
[  94.3]
43,025 
43,000 
d (　           ) 
36,482  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  92.4]
42,510 		 100
[ 100.0]
42,510 
42,500 
e (　           ) 
43,800  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.8]
44,069 		 100
[ 105.6]
41,732 
41,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  -0.4 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  -0.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.7 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +1.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.2 交通・接近　  +2.9 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,600 円／㎡]  



高梁 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,049,966 
711,618 
3,338,348 
2,960,620 
377,728 		 （　0.9675）
365,452 		 （  5.0 -  0.4 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      7,944,609 円　　　　（　     22,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高梁 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.00 ＬＳ2 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   180 ％   350 ㎡     23.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ　２ＤＫ　専有面積約４６．５㎡　６戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
280.00 
100.0 
280.00 
1,272 
356,160 		 2.0  712,320 
1.0  356,160 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
100.0 
280.00 

356,160 		 712,320 
356,160 
⑨年額支払賃料        356,160 円　×　12ヶ月　＝　       4,273,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,273,920 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       341,914 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,932,006 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           712,320 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,553 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          356,160 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         111,407 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,049,966 円　　　　（　        11,571 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８６４４（賃
）
　　　　-312		 1,273  
(   1,273) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,340 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,310 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,272 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０８６４４（賃
）
　　　　-302		 1,285  
(   1,283) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,285 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高梁 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 154,400 円  　　　　     38,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 128,218 円  　　　        4,273,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      318,400 円  　　　　     38,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        38,600 円  　　　　     38,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,600 円  　　　　     38,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         711,618 円　（　　　　　　         2,033 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9675    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0767     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,960,620 円  
（　　　　　         8,459 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,049,966 円      
②総費用 711,618 円      
③純収益　①－② 3,338,348 円      
④建物等に帰属する純収益 2,960,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 377,728 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 365,452 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,044 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,944,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高梁 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高梁市中之町２番１
 2603000126101-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
高梁 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高梁 -2 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　宗友　隆明   TEL.
鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高梁市中之町２番１
 ②地積
　(㎡)		 350  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）



(60,180)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに医
院等も混在する既成
住宅地域		 東4.5m市道 水道、下水 備中高梁

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧武家屋敷のたたずまいを残
す画地規模の大きい住宅地域		 街

路		 ４．５ｍ市道 交通

施設		 備中高梁駅北方

1.0km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地北部に位置する旧来からの閑静な住宅地域であり、大きな地域変動要因は見当ず現状維持で推移するもの
と予測される。地価は、画地規模が大きく需要が限定されるため下落傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、備中高梁駅を中心とする旧来からの住宅地域一円である。需要者は市内居住の３０代～４０代の一次取
得者であるが、画地規模の大きな武家屋敷跡は分譲業者や公益目的での需要なども認められる。需要は、平坦地は旧来
からの城下町で潜在的な需要は根強い。供給は、ＪＲ以西は開発余地が少なく中古物件で、ＪＲ以東は分譲地開発でな
されている。価格は、取引動機や規模等の個別性が強く、取引価格にバラつきがあるため把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は一般住宅のほかに医院等も混在する既成住宅地である。比準価格は、近隣地域及び類似地域内の豊富な事
例から比準しており、実証的であり、その精度は高い。収益価格は、アパート想定して求めたが、賃料の保守性から低
目に求められた。鑑定評価額は、標準地周辺では自用目的の取引が主体のため、精度の高い比準価格を中心とし、周辺
の公示価格から求めた規準価格との均衡に留意し、前年価格からの変動状況をも加味して、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高梁 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,100 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.1]		 [100.0]
100		 42,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しているが、物価値上
げの影響で先行きに不透明感がある。



古くからの住宅地で地域要因に特段の変動は
ない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  +0.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高梁 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０４Ｔ０
８６４４
-301		 高梁市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b Ｒ０４Ｔ０
８６４４
-313		 高梁市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
中間画地
（都） 近商
土砂災警特別区域
(90,200)
c Ｒ０５Ｔ０
８６４４
-306		 高梁市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,160)
d Ｒ０５Ｔ０
８６４４
-308		 高梁市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東3.5m市道
、南2.5m、
角地
（都） 近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,482  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  92.4]
42,510 		 100
[ 100.0]
42,510 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
42,500 
b (　           ) 
33,982  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
40,479 		 100
[  96.0]
42,166 
42,200 
c (　           ) 
40,293  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
38,415 		 100
[  89.4]
42,970 
43,000 
d (　           ) 
43,800  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.8]
44,069 		 100
[ 104.4]
42,212 
42,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +1.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  -0.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.7 交通・接近　  +1.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,500 円／㎡]  



高梁 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,059,519 
708,820 
3,350,699 
2,960,620 
390,079 		 （　0.9675）
377,401 		 （  5.0 -  0.4 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      8,204,370 円　　　　（　     23,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高梁 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.00 ＬＳ2 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   180 ％   350 ㎡     23.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ［２ＬＤＫ・約４６．７㎡、各階３戸、駐車場１台込］ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,275 
178,500 		 2.0  357,000 
1.0  178,500 

 2～ 2		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,275 
178,500 		 2.0  357,000 
1.0  178,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
100.0 
280.00 

357,000 		 714,000 
357,000 
⑨年額支払賃料        357,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,284,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 授受慣行は中長期的に見て一般化しておらず不計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金担保により不計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,284,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       342,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,941,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           714,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,569 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          357,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         111,670 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,059,519 円　　　　（　        11,599 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８６４４（賃
）
　　　　-302		 1,285  
(   1,283) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,285 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,313 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,275 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０８６４４（賃
）
　　　　-312		 1,273  
(   1,273) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,340 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高梁 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 154,400 円  　　　　     38,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 128,520 円  　　　        4,284,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      318,400 円  　　　　     38,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        38,600 円  　　　　     38,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,600 円  　　　　     38,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         708,820 円　（　　　　　　         2,025 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9675    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0767     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,960,620 円  
（　　　　　         8,459 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,059,519 円      
②総費用 708,820 円      
③純収益　①－② 3,350,699 円      
④建物等に帰属する純収益 2,960,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 390,079 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 377,401 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,078 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,204,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高梁 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高梁市中之町２番１
 2603000126101-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考