令和6年1月15日　提出 高梁 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高梁 -1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.

鑑定評価額 9,320,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高梁市上谷町４４２７番３ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅に農家等が 混在する郊外山裾の 住宅地域 北4m市道、西側道 水道、下水 備中高梁 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 備中高梁駅南東方 850m 法令 規制 （都） １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 西向き傾斜地勢に戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。備中高梁駅南東部の平坦地は市内において人気が高く 、その周辺部にも波及効果で需要が認められるが、人口減少・高齢化には抗えず地価は下落が継続すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧高梁市内の住宅地域全体である。高梁市中心部及び周辺住宅地は需要が認められ、都市計画道路により アクセス、回遊性が向上し高梁駅東から南東部の平坦地勢の住宅地域は人気がある。近隣地域は傾斜地勢に位置する住 宅地域だが、駅西の旧来からの住宅地に比べ、画地条件では上回るものが多い。しかし地場経済の停滞には抗えず地価 下落は続いている。土地は２００㎡が標準的で８００万円、新築戸建で３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は駅東部を中心とする取引事例から求められており、実証的かつ客観的な価格でありその精度は高い。当該地 域は戸建住宅が連担する住宅地域に位置し、居住の快適性・利便性を重視して価格が形成されている。また、共同住宅 等による賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。したがって市場性を反映した規範性の高い 比準価格を採用し、前年価格との比較、周辺公的価格との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化に伴い景気は持ち直しの動 きがみられるが、高梁市は人口減少、高齢化 、主要産業の停滞等により地域的衰退傾向が 継続している。 備中高梁駅南東部に位置する住宅地域である 。傾斜地勢に位置するものの、駅西の旧来か らの住宅地域に比べ街路・画地条件で優って いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％