別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
総社 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
総社 5-2 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　山城　多賀夫   TEL.
鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 73,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 総社市駅前２丁目２番１０３
｢駅前２－２－５｣		 ②地積
　(㎡)		 400  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ駅に近い商業
地域		 北16m県道 水道、下水 総社

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 総社駅東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 総社駅前に近隣店舗等が見られる商業地域である。商業中心は大型店舗が立地する郊外の路線商業地域となって
おり、近隣地域周辺は静態的に推移している。今後も現状維持程度で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部の商業地域一円である。需要者は小売・サービス業を営む地場の中小法人、個人事業主等が中
心だが、駅に近い利便性の観点から居住用不動産の建築を目的とする需要者も想定される。市街地の路線商業地域へ商
業中心が移行しており、商況としては現状維持程度だが、市人口の増加傾向をうけ需給動向は底堅い。顕在化する取引
は少なく、取引の中心価格帯を指摘するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市中心部及び近郊の商業地域から収集した４事例について適切に比較検討を行って求めたもので、信頼性
は高いと判断した。近隣地域は駅前商業地域で、収益性からのアプローチも有用だが、収益価格は利用形態の多様性か
ら建物想定や賃料水準の把握にも幅が生じ、相対的な信頼性は劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考
量のうえ、代表標準地との均衡にも十分留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　総社 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,200 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.8]		 [100.0]
100		 73,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市人口が増加傾向にある中、当市商業地の需
給動向は堅調だが、物価高や金利の先高観等
により先行きは不透明である。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.5
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 総社 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
９１８０
-102		 総社市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東22m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b Ｒ０６Ｋ０
９１８０
-108		 総社市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東22m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c Ｒ０４Ｋ０
９１８０
-510		 総社市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北7m市道、
南4m、二方路
近商

(90,200)
d Ｒ０４Ｋ０
９１８０
-511		 総社市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11.8m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,512  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
56,437 		 100
[  76.3]
73,967 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
74,000 
b (　           ) 
66,548  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
67,946 		 100
[  88.8]
76,516 
76,500 
c (　     37,273) 
62,121  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
66,163 		 100
[  78.4]
84,392 
84,400 
d (　           ) 
68,431  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
74,715 		 100
[ 102.5]
72,893 
72,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     74,500 円／㎡]  



総社 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,533,228 
2,117,466 
8,415,762 
7,430,080 
985,682 		 （　0.9725）
958,576 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     19,562,776 円　　　　（　     48,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
総社 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所 160.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   400 ㎡     14.6 m x   27.5 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所でそれぞれ部分貸しを想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 床面積に算入される共用部分を考慮した為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
80.0 
240.00 
2,213 
531,120 		 6.0  3,186,720 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
300.00 
90.0 
270.00 
1,549 
418,230 		 6.0  2,509,380 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
85.0 
510.00 

949,350 		 5,696,100 
0 
⑨年額支払賃料        949,350 円　×　12ヶ月　＝　      11,392,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     510.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,392,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       911,376 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,480,824 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,696,100 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,404 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,533,228 円　　　　（　        26,333 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９１８０（賃
）
　　　　-512		 1,298  
(   1,260) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,028 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,224 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,213 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０９１８０（賃
）
　　　　-506		 2,275  
(   2,264) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]
2,419 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
総社 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 496,000 円  　　　　     99,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 341,766 円  　　　       11,392,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      238,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      843,200 円  　　　　     99,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        99,200 円  　　　　     99,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,200 円  　　　　     99,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,117,466 円　（　　　　　　         5,294 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,430,080 円  
（　　　　　        18,575 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,533,228 円      
②総費用 2,117,466 円      
③純収益　①－② 8,415,762 円      
④建物等に帰属する純収益 7,430,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 985,682 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 958,576 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,396 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,562,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 総社 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　総社市駅前二丁目２番１０３
 2617000186075-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
総社 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
総社 5-2 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　浮田　幹夫   TEL.
鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 73,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 総社市駅前２丁目２番１０３
｢駅前２－２－５｣		 ②地積
　(㎡)		 400  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ駅に近い商業
地域		 北16m県道 水道、下水 総社

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 総社駅東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い商業地域で新規出店等は少ないものの、利便性が高い立地であり背後地人口の増加等から一定の宅地需
要は維持されている。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、総社市の中心市街地及びその周辺の商業地域一円である。需要者は総社駅周辺での商業活動を企図する
地元資本の中小規模の法人及び個人事業者が中心であり、県外の法人・企業は少ない。宅地需要は中心部の駅前地区で
停滞傾向も見られるが周辺のインフラ整備や背後地人口の増加等から全体的には堅調に推移している。取引における土
地・建物の規模や業種等が多種多様であることから、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の事例から適切に比準して求めた価格で、市場性を反映した価格である。一方、
収益価格は賃貸用不動産を想定して求めたが、多様な業種・業態が可能なため適正な賃料水準等の判断が困難であり、
規範性は相対的に劣る。従って、現実の市場で成立した取引事例等に裏付けられたより信頼性の高い比準価格を重視し
、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　総社 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,200 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.9]		 [100.0]
100		 73,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は海外経済の回復ペース鈍化等の影
響を受けつつも、ペントアップ需要の顕在化
等に支えられて緩やかな回復を続けている。


旧来からの商業地域でやや停滞傾向であるが
、背後地人口の増加や地域全体の経済活動等
の高まりの影響で中心市街地の宅地需要は底
堅い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.4
交通・接近　　　  -3.9
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 総社 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｋ０
９１８０
-508		 総社市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ｒ０５Ｔ０
９１８０
-501		 総社市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5m市道、
南6m、角地
商業

(90,360)
c Ｒ０５Ｔ０
９１８０
-528		 総社市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東5m市道、
南1.5m、角地
近商

(80,200)
d Ｒ０６Ｋ０
９１８０
-105		 総社市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3m市道、
北2.8m、
二方路
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,792  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[  75.0]		 100
[  76.8]
57,568 		 100
[  79.5]
72,413 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
72,400 
b (　           ) 
48,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,200 		 100
[  67.7]
72,674 
72,700 
c (　           ) 
66,631  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
71,165 		 100
[  94.8]
75,069 
75,100 
d (　           ) 
63,459  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
62,596 		 100
[  84.7]
73,903 
73,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.2 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　 -15.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.8 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.8 交通・接近　  -0.1 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -19.3 交通・接近　  -0.8 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,700 円／㎡]  



総社 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,538,886 
2,124,350 
8,414,536 
7,430,080 
984,456 		 （　0.9725）
957,383 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     19,538,429 円　　　　（　     48,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
総社 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 160.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   400 ㎡     14.6 m x   27.5 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駐車場込みで１階に店舗、２階に事務所の部分貸しを想定した ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 共用部分を考慮した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
80.0 
240.00 
2,214 
531,360 		 6.0  3,188,160 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
300.00 
90.0 
270.00 
1,550 
418,500 		 6.0  2,511,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
85.0 
510.00 

949,860 		 5,699,160 
0 
⑨年額支払賃料        949,860 円　×　12ヶ月　＝　      11,398,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     510.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金担保により計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,398,320 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       911,866 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,486,454 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,699,160 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,432 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,538,886 円　　　　（　        26,347 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９１８０（賃
）
　　　　-512		 1,298  
(   1,260) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 74.0]		 100
[100.0]
2,193 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,225 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,214 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０９１８０（賃
）
　　　　-514		 2,256  
(   2,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,256 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
総社 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 496,000 円  　　　　     99,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 341,950 円  　　　       11,398,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      244,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      843,200 円  　　　　     99,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        99,200 円  　　　　     99,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,200 円  　　　　     99,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,124,350 円　（　　　　　　         5,311 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,430,080 円  
（　　　　　        18,575 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,538,886 円      
②総費用 2,124,350 円      
③純収益　①－② 8,414,536 円      
④建物等に帰属する純収益 7,430,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 984,456 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 957,383 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,393 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,538,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 総社 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　総社市駅前二丁目２番１０３
 2617000186075-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考