令和6年1月15日　提出 総社 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -15 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　藤原　康正   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市清音軽部字下新田９０９番 ②地積 　(㎡) 434   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 役所、ＪＡ等公共施 設周辺の住宅地域 南6m市道 水道、下水 清音 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 総社市役所清音出張所に近接 する農家集落地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 清音駅東方 850m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 総社市役所清音出張所に近接する市街化調整区域内の農家集落地域で地域要因に大きな変動はない。小規模分譲 地等の開発もあり人口は増加傾向であり、地価は安定して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は総社市南部の清音地区及び山手地区を中心に概ね総社市全域の市街化調整区域内の住宅地域である。需要 者は世帯分離等を契機とした地縁又は血縁を有する個人であり、地区外からの転入者は少ないが、県道倉敷総社線が拡 幅整備され、倉敷市との交通アクセスが改善されたことや、市街地との位置関係からミニ分譲地用地として既存宅地の 取得も散見される。土地取引自体が少ないために、需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地は市街化調整区域内の農家混在地域なので、共同住宅の建築想定による収益還元法を適用することは合法性を欠く とともに非現実的であることから収益価格は試算しなかった。比準価格は周辺地域に取引が少ないため、同一需給圏内 において広範囲に多数の信頼性のある取引事例から適切に補修正を行って求めたものである。よって、市場の実態を反 映した信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　総社 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 73.4] [100.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総社市の直近５年間人口は企業立地の推進と 子育て支援の充実度から２．７％増加した。 清音軽部地区の人口も同様に増加している。 総社市清音出張所に近接する市街化調整区域 内の農家混在地域で、令和４年４月から調整 区域の宅地開発が厳格化されたが特に地域要 因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％