令和6年1月15日　提出 総社 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -14 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　梶岡　初   TEL.

鑑定評価額 7,050,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市岡谷字向１２７４番１ ②地積 　(㎡) 449   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が散在する住宅地域 南3m市道 水道、下水 総社 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 山手地区の中心部から外れた 旧来からの農家集落地域 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 総社駅南東方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は旧山手村の調区内に存する農家集落地域である。周辺の街路整備により総社市中心部や岡山市、倉敷市へ のアクセスが改善し、地価は現状安定的傾向と予測するが、調区内の規制強化も懸念され、やや流動的である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は総社市周辺部の市街化調整区域を中心とした農家集落地域一帯である。外部からの転入や需要は殆どなく 、住民の高齢化が進行しており、需要者も居住者及び地元との地縁関係を有する者が中心である。近年総社市周辺にお いては交通インフラの整備が活発に行われた結果、周辺各地域との交通アクセスが改善されつつある。こうした状況を 反映し、地価は安定的に推移している状況にある。取引の中心となる価格帯の把握は、取引数が少なく、困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上から、比準価格のみが得られた。周辺は調区内の農家集落地域であり、共同住宅の建築を想定する収益還元法の適 用は、合理性を欠くことから、収益還元法の採用は断念した。他方、比準価格は周辺地域に取引が少ないため、同一需 給圏内において広範囲に多数の信頼性のある取引事例から適切に補修正を行って求めたものである。従って、市場の実 態を反映した信頼性の高い比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえた上、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　総社 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [108.7] [100.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧山手村はフルーツ王国岡山の著名な産地で 農業中心であったが、岡山、倉敷両市に隣接 するという地理的優位性が注目され、宅地開 発がみられる。 宅地開発の活発な総社市においても、調区内 の土地については、５０戸連担廃止等の規制 強化が予定されており、利用や価格への影響 も注目される。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％