令和6年1月15日　提出 総社 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -13 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　高見　康弘   TEL.

鑑定評価額 5,580,000 円  １㎡当たりの価格 9,780 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市新本字仁古７７３７番１ ②地積 　(㎡) 571   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 県道背後に農家住宅 等が散在する住宅地 域 北3.9m市道 水道、下水 総社 8.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．９ｍ市道 交通 施設 総社駅西方 8.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 水田地帯に農家住宅等が散在する住宅地域であり、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。集 落的色彩が強く、縁故者以外の転入需要は少ないことから、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,780 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高梁川以西地区を中心に概ね市内全域に広がる市街化調整区域及び都市計画区域外の住宅地域一円である 。集落的色彩が強いため、需要者の中心は地元居住者及び地縁関係者にほぼ限られ、外部からの転入者は殆ど見られな い。取引件数は極めて少なく、その大半が縁故取引であり、取引される画地規模も様々であることから、市場での取引 の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は水田地帯に農家住宅が散在する農家集落地域である。比準価格は代替競争関係にある多数の取引事例から求 められており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、市街化調整区域の農家集落地域で賃貸建物の想定が困難 なため、収益還元法の適用は断念した。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　総社 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [173.8] [100.0] 100 9,780  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復を続けているが、市 郊外の調区内住宅地に対する需要は弱含みで 推移している。 水田地帯に農家住宅が散在する農家集落地域 であり、地域要因には特段の変動は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％