令和6年1月15日　提出 総社 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -12 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　高見　康弘   TEL.

鑑定評価額 5,760,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市下原字東市場９２３番１ ②地積 　(㎡) 358   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 農家住宅の中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 北西4m市道 水道、下水 総社 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成３０年７月の西日本豪雨 による被災地域である 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 総社駅 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 豪雨災害からの復興を続けている住宅地域であり、今後も復興に伴って土地需要の回復が見込まれるものと予測 する。地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高梁川以西に広がる市街化調整区域及び都市計画区域外の住宅地域一円である。主たる需要者は地縁又は 血縁を有する個人が想定され、地区外からの転入者は殆ど見られない状況である。近隣地域は西日本豪雨による浸水被 害を受けた地域でもあるが、復興に伴い街路の拡幅等も行われ、利便性も向上してきていることから、土地需要の回復 傾向が認められる。取引件数が少ないことから、市場での取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅の中に一般住宅等が見られる住宅地域であり、同一需給圏内において広域的に信頼性のある取引事 例を収集した。一方、近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸用共同住宅の建築想定は困難であるた め、収益還元法の適用は断念した。従って、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、周辺公的価格と の均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復を続けているが、市 郊外の調区内住宅地に対する需要は弱含みで 推移している。 豪雨災害からの復興に伴い街路の拡幅等も進 み、生活利便性も向上してきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％