令和6年1月15日　提出 総社 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -11 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　宏明   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市刑部字土堂１２４番 ②地積 　(㎡) 571   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 の混在する住宅地域 東3.4m市道 水道 東総社 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 調区内の農家住宅、一般住宅 の混在する住宅地域 街 路 ３．４ｍ市道 交通 施設 東総社駅北東方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市内中心部への接近性が比較的良好な農家住宅地域である。周辺では総社一宮バイパスが令和５年 １月に小寺まで開通された。宅地開発も散見されることから、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、総社市内の市街化調整区域内に存する住宅地域一円と判定した。主たる需要者の属性は、地縁的選好性 を有する者又は地元在住者が中心であるが、市街化区域にも比較的近く、生活利便性が良好なことから、個人開発によ る一般住宅がやや増加している。取引件数が少なく、縁故取引が大半であるため、市場での取引の中心となる価格帯の 把握は困難であるが、周辺分譲地の土地の取引価額は概ね８００万～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、農家住宅、一般住宅の混在する調区内の住宅地域に存している。収益還元法は、法令上の制限等からも 共同住宅の想定は経済合理性に反すると判断し、その適用を断念した。比準価格は規範性の高い取引事例に基づいたも ので市場の実態を反映した実証的な試算価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、周辺類似地域 の前年からの推移、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　総社 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 60.5] [100.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みもみられるが緩やかに 回復している。先行きは各種政策の効果が期 待されるが、海外景気の影響に十分注意する 必要がある。 市街化区域に近いため、小規模な分譲開発が 多くなっている。周辺では総社一宮バイパス が令和５年１月に小寺まで部分開通された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％