令和6年1月15日　提出 総社 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -6 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　梶岡　初   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市西郡字土井ノ下９７０番５外 ②地積 　(㎡) 535   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 不整形 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 南3.5m市道、背面道 水道、下水 総社 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧山手村の西部に位置する山 際の集落内の住宅地域 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 総社駅南東方 3.4km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とした、集落的色彩を残す地域である。地域内では大きな変化はみられないが、周辺では分譲開 発が盛んであり、当地への影響も認められ、地価は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は総社市周辺部の既存住宅地域一帯である。周辺では宅地開発が進んでおり、西郡地区全体では外部からの 転入もあるが、農家集落の中に、戸建分譲住宅が介在している。農家住宅需要は全般的に弱いものの、供給が少ないた め、分割利用目的の戸建住宅素地としての潜在的な需要は強い。対象の取引数が少なく、取引の中心となる価格帯を見 出すことは困難であるが、周辺分譲地の土地の取引価額は総額１０００万円前後、単価は㎡当たり５万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上から、比準価格のみが得られた。周辺の地域特性は農家集落の中に、戸建分譲住宅が介在する地域であり、いずれ も自己利用目的が主体であることから、収益還元法は断念した。他方、農業生産性や快適性を重視する住宅地域である ので、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる。従って、代替性のある取引事例から求 め、市場の実態を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえた上、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　総社 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,600 円／㎡ [101.8] 100 100 [103.0] 100 [177.2] [100.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧山手村はフルーツ王国岡山の著名な産地で 農業中心であったが、岡山、倉敷両市に隣接 するという地理的優位性が注目され、宅地開 発がみられる。 大きめの農家住宅跡地が分割され、複数の標 準的な住宅が開発された結果、旧来の農家住 宅に混じって、近代的な戸建住宅も見られる 状況にある。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％