令和6年1月15日　提出 総社 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -5 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　梶岡　初   TEL.

鑑定評価額 8,420,000 円  １㎡当たりの価格 41,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市地頭片山字荒田ノ町５３番７ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 北4m市道 水道、下水 総社 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧山手村の中心部に近い既存 の住宅団地 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 総社駅南東方 3.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近時、近隣周辺では総社市中心部や岡山市、倉敷市への通勤圏として宅地開発が進んでおり、当地へも影響が認 められる。周辺には開発余地も比較的多く残ることから、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山手地域を中心とした総社市郊外の住宅地域一帯である。需要層の中心は岡山市、倉敷市及び総社市への 通勤者等である。地域要因に大きな変化はないが、総社市周辺での交通インフラ等の整備が進展した結果、周辺各地域 との交通アクセスが改善されたこと、更には工場や店舗の進出により、総社市全体で宅地開発が増加し、人口の流入・ 増加もみられる。市場の中心となる価格帯は土地が８００～１０００万円、総額３３００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上から、比準価格のみが得られた。周辺地域は戸建住宅を中心とした既存の住宅団地であり、戸建住宅目的の取引が 主体であることから、収益価格は求め得なかった。他方、快適性を重視する住宅地域であるので、自己使用目的で取引 され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる。従って、代替性のある取引事例から求 め、市場の実態を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討をも踏まえ、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　総社 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,600 円／㎡ [101.8] 100 100 [103.0] 100 [105.4] [100.0] 100 41,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧山手村はフルーツ王国岡山の著名な産地で 農業中心であったが、岡山、倉敷両市に隣接 するという地理的優位性が注目され、宅地開 発がみられる。 旧村役場等近郊の地区中心部付近に存し、周 辺一帯で、小規模分譲地の販売が進んでおり 、地価は周辺の新規分譲地価格の影響を受け る状況にある。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +6.5 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％