別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
井原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
井原 5-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　浮田　幹夫   TEL.
鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 50,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 井原市井原町１９６番３
 ②地積
　(㎡)		 436  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 事務所

Ｓ2		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ中心的商業地
域		 南22m国道 水道、下水 井原

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 井原駅北西方

550m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 井原市中心部の国道沿いに、店舗・事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、背後地人口の減少や地域全体の
経済活動の低迷もあって地価水準は今後も若干の下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、井原市の中心商業地域及び背後の幹線道路・準幹線道路沿いの中小規模の店舗、事務所を中心として形
成される商業地域一円である。需要者は、ロードサイド型の店舗や事業所等の立地を目的とする法人及び個人であり、
地元資本が大半で大手資本は少ない。需要は地域経済の停滞傾向により、弱めの動きである。取引における土地・建物
の規模や業種等が多種多様であることから、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の事例から適切に比準して求めた価格で、市場性を反映した価格である。一方、
収益価格は賃貸用不動産を想定して求めたが、多様な業種・業態が可能なため適正な賃料水準等の判断が困難であり、
規範性は相対的に劣る。従って、現実の市場で成立した取引事例等に裏付けられたより信頼性の高い比準価格を重視し
、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　井原 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,100 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 [100.0]
100		 50,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は海外経済の回復ペース鈍化等の影
響を受けつつも、ペントアップ需要の顕在化
等に支えられて緩やかな回復を続けている。


背後地人口の減少や高齢化から地域全体の経
済活動の停滞が継続している。



変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -0.7
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 井原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-224		 井原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m国道、
北東6m、角地
（都） 商業

(90,400)
b Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-209		 井原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西22m国道、
南東6m、
二方路
（都） 商業

(80,400)
c Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-208		 井原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m国道、
南西8m、角地
（都） 準工

(60,200)
d Ｒ０５Ｔ０
６３３３
-223		 井原市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東22m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
e Ｒ０５Ｔ０
６３３３
-202		 井原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4.5m市道
、中間画地
（都） 商業

(80,270)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,347  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 104.0]
50,643 		 100
[ 100.0]
50,643 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
50,600 
b (　           ) 
37,157  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.5]
50,301 		 100
[ 100.0]
50,301 
50,300 
c (　           ) 
36,300  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
38,336 		 100
[  74.9]
51,183 
51,200 
d (　           ) 
37,157  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[  90.0]
51,194 		 100
[ 100.0]
51,194 
51,200 
e (　           ) 
29,703  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
30,610 		 100
[  61.0]
50,180 
50,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.1 交通・接近　  -7.6 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     50,800 円／㎡]  



井原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,530,236 
1,080,237 
4,449,999 
3,640,140 
809,859 		 （　0.9725）
787,588 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     16,073,224 円　　　　（　     36,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
井原 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 174.40 Ｓ2 348.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   436 ㎡     15.5 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階はフロア貸しの事務所。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
174.40 
100.0 
174.40 
1,633 
284,795 		 6.0  1,708,770 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
174.40 
100.0 
174.40 
1,225 
213,640 		 6.0  1,281,840 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
348.80 
100.0 
348.80 

498,435 		 2,990,610 
0 
⑨年額支払賃料        498,435 円　×　12ヶ月　＝　       5,981,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     348.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,981,220 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       478,498 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,502,722 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,990,610 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,514 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,530,236 円　　　　（　        12,684 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６３３３（賃
）
　　　　-107		 1,398  
(   1,391) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,618 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,641 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,633 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６３３３（賃
）
　　　　-111		 2,600  
(   2,527) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,664 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
井原 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 243,000 円  　　　　     48,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 179,437 円  　　　        5,981,220　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      171,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      388,800 円  　　　　     48,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        48,600 円  　　　　     48,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,600 円  　　　　     48,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,080,237 円　（　　　　　　         2,478 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 134,000 円／㎡　×　     348.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,640,140 円  
（　　　　　         8,349 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,530,236 円      
②総費用 1,080,237 円      
③純収益　①－② 4,449,999 円      
④建物等に帰属する純収益 3,640,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 809,859 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 787,588 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,806 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,073,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 井原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　井原市井原町１９６番３
 2602000591079-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
井原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
井原 5-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　白神　学   TEL.
鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 井原市井原町１９６番３
 ②地積
　(㎡)		 436  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 事務所

Ｓ2		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ中心的商業地
域		 南22m国道 水道、下水 井原

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市中心部の国道沿いに店舗や
事業所等が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 井原駅北西方

550m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域状況に大きな変化は見られず、当面現状程度で推移するものと予測する。市全体の人口減少、高齢化等地方
経済は長期的には衰退傾向とみられ、商業地需要は弱い。地価動向は略横ばい～微減傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は井原市のほか笠岡市や矢掛町等の井笠地域全域にわたる商業地域である。主な需要者は沿道型店舗や近隣
居住者向けサービスを提供する法人、個人である。市全体的な人口減少、高齢化による衰退傾向、周辺市に立地する大
型商業施設への顧客流出等もあり商況は弱く、立地によっては住宅への転用も多い。取引自体が少なく、業種、取引事
情、当事者間の力関係等多種多様な事情から、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法にあたっては市内広域的に事例を収集し、標準地の適切な地価動向の把握に努め、試算された比準価格
には信頼性が認められる。一方、収益還元法では標準的な収益モデルを想定し適用したが、近隣地域のように様々な業
種、画地規模等といった多様性を反映させることが困難であり、収益価格は理論的ではあるが説得力に乏しく参考にと
どめることとした。代表標準地との均衡から比準価格が妥当と判断し、これを採用し鑑定評価額とした。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　井原 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,100 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.2]		 [100.0]
100		 50,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建設費をはじめとした物価上昇や金利上昇懸
念により市場に不透明感が見られ、商業地需
要は二極化の進展がうかがわれる。


井原市中心部に位置するが、新規出店等は殆
ど見られず地域状況に大きな変化は見られな
い。市全体の人口減少等を反映し、商業地需
要は低迷。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -0.6
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 井原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-208		 井原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m国道、
南西8m、角地
（都） 準工

(60,200)
b Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-209		 井原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西22m国道、
南東6m、
二方路
（都） 商業

(80,400)
c Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-223		 井原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m県道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
d Ｒ０５Ｔ０
６３３３
-203		 井原市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東12.5m国
道、北4m、
角地
（都） １住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,300  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
38,336 		 100
[  76.3]
50,244 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
50,200 
b (　           ) 
37,157  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.5]
50,301 		 100
[  98.5]
51,067 
51,100 
c (　           ) 
31,040  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
38,684 		 100
[  76.9]
50,304 
50,300 
d (　           ) 
25,168  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
25,017 		 100
[  47.7]
52,447 
52,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.1 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -4.2 環境　　　　 -44.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     50,400 円／㎡]  



井原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,584,425 
1,104,895 
4,479,530 
3,752,490 
727,040 		 （　0.9725）
707,046 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     14,429,510 円　　　　（　     33,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
井原 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 174.40 Ｓ2 348.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   436 ㎡     15.5 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 幹線沿い店舗兼事務所として標準的規模。１階店舗、２階事務所でフロア貸しを想定。屋外駐車場込み。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
174.40 
100.0 
174.40 
1,649 
287,586 		 6.0  1,725,516 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
174.40 
100.0 
174.40 
1,237 
215,733 		 6.0  1,294,398 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
348.80 
100.0 
348.80 

503,319 		 3,019,914 
0 
⑨年額支払賃料        503,319 円　×　12ヶ月　＝　       6,039,828 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     348.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,039,828 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       483,186 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,556,642 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,019,914 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,783 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,584,425 円　　　　（　        12,808 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６３３３（賃
）
　　　　-112		 1,127  
(   1,093) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,473 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,657 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,649 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６３３３（賃
）
　　　　-110		 1,758  
(   1,752) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 75.0]
1,840 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
井原 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 250,500 円  　　　　     50,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 181,195 円  　　　        6,039,828　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      172,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      400,800 円  　　　　     50,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        50,100 円  　　　　     50,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,100 円  　　　　     50,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,104,895 円　（　　　　　　         2,534 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     348.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,752,490 円  
（　　　　　         8,607 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,584,425 円      
②総費用 1,104,895 円      
③純収益　①－② 4,479,530 円      
④建物等に帰属する純収益 3,752,490 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 727,040 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 707,046 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,622 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,429,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 井原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　井原市井原町１９６番３
 2602000591079-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考