別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
井原 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
井原 -3 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　浮田　幹夫   TEL.
鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 井原市高屋町４丁目１５番８
 ②地積
　(㎡)		 310  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が混在す
る区画整然とした住
宅地域		 南東6m市道 水道、下水 子守唄の里高屋

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 子守唄の里高屋駅南東
方
280m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 井原市西部の区画整理地内の住宅地域で、福山市方面からの流入も多少あるが、周辺には空地や低利用地も散見
され、需給バランスは軟調で地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は井原市西部の住宅地域一円がその範囲である。主な需要者は井原市及びその周辺市町の企業等に通勤する
３０代～４０代の勤労者世帯で地元居住者のほか一部に隣接する福山市方面からの転入者も見られる。利便性が良く、
アパート用地需要もあるが、農地転用による宅地供給や区画整理地内の未利用地や低利用地も散見され需給バランスは
軟調傾向である。中心となる価格帯は、土地が１０００万円前後、新築戸建が２５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅等が混在する区画整然とした住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視される地域である
。得られた試算価格のうち比準価格は実際の取引に基づいて市場の実態が反映されており、信頼性を有する。一方、収
益価格は居住の快適性等が賃料水準に反映されにくく低位に試算された。したがって、より信頼性に優れる比準価格を
標準とし、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　井原 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     33,500 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[100.0]		 100
[106.4]		 [105.0]
100		 32,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は海外経済の回復ペース鈍化等の影
響を受けつつも、ペントアップ需要の顕在化
等に支えられて緩やかな回復を続けている。


周辺では小規模な宅地開発も散見されるが区
画整理地内に空地も散見され住宅地需要は弱
含みである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.2
交通・接近　　　  +1.7
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 井原 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｔ０
６３３３
-220		 井原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
（都） 工業

(60,200)
b Ｒ０５Ｋ０
６３３３
-236		 井原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
c Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-214		 井原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南東4m、
二方路
（都） 準工

(60,200)
d Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-219		 井原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
北東9m、角地
（都） １住居

(70,200)
e Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-220		 井原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,233  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 104.0]
34,545 		 100
[ 111.3]
31,038 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
32,600 
b (　           ) 
42,126  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
41,334 		 100
[ 127.2]
32,495 
34,100 
c (　           ) 
24,232  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
26,062 		 100
[  83.0]
31,400 
33,000 
d (　           ) 
33,333  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
31,987 		 100
[ 101.5]
31,514 
33,100 
e (　           ) 
24,199  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
26,990 		 100
[  87.0]
31,023 
32,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.3 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.1 交通・接近　  -2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.3 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,000 円／㎡]  



井原 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地につき、適切な資料が得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,547,633 
612,314 
2,935,319 
2,623,140 
312,179 		 （　0.9675）
302,033 		 （  5.0 -  0.4 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      6,565,935 円　　　　（　     21,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
井原 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 124.00 ＬＳ2 248.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   310 ㎡     14.5 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階３戸（２ＤＫ、平均専有面積４１㎡）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
124.00 
100.0 
124.00 
1,258 
155,992 		 2.0  311,984 
1.0  155,992 

 2～ 2		 共同住宅
124.00 
100.0 
124.00 
1,258 
155,992 		 2.0  311,984 
1.0  155,992 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
248.00 
100.0 
248.00 

311,984 		 623,968 
311,984 
⑨年額支払賃料        311,984 円　×　12ヶ月　＝　       3,743,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     248.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,743,808 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       299,505 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,444,303 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           623,968 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,741 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          311,984 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          97,589 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,547,633 円　　　　（　        11,444 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６３３３（賃
）
　　　　-106		 1,124  
(   1,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,286 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,296 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,258 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６３３３（賃
）
　　　　-109		 1,128  
(   1,095) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,305 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
井原 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 136,800 円  　　　　     34,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 112,314 円  　　　        3,743,808　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      273,600 円  　　　　     34,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        34,200 円  　　　　     34,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,200 円  　　　　     34,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         612,314 円　（　　　　　　         1,975 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9675    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     248.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0767     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,623,140 円  
（　　　　　         8,462 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,547,633 円      
②総費用 612,314 円      
③純収益　①－② 2,935,319 円      
④建物等に帰属する純収益 2,623,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 312,179 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 302,033 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          974 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,565,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 井原 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　井原市高屋町四丁目１５番８
 2602000666213-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
井原 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
井原 -3 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　白神　学   TEL.
鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 井原市高屋町４丁目１５番８
 ②地積
　(㎡)		 310  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が混在す
る区画整然とした住
宅地域		 南東6m市道 水道、下水 子守唄の里高屋

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整理地区内の住宅地域 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 子守唄の里高屋駅東方

280m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 井原市街地西部に位置し、福山市内への通勤圏でもあるが、全体的には市内人口の減少、高齢により住宅地需要
は低迷している。地域状況に特段の変化は見られず、今後も当面現状程度で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は井原市を中心に、笠岡市、矢掛町等岡山県南西部に所在する住宅地域。主たる需要者は井原市、笠岡市、
福山市へ通勤する一次取得者層と見られる。井原市全体が人口減少、高齢化により市場規模が縮小傾向にあるなか、近
隣地域はその立地や街路条件等から相対的には需要が中位と認められる。取引の中心となる価格帯は土地で８００万円
程度、新築戸建で３０００万円と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は投資目的の需要層視点であり、主に自己居住目的の需要層が一般的である近隣地域では需要層が異なり考慮
外であるのが市場実態である。取引事例比較法では求められた価格は概ね均衡したが、さらに比準価格は各事例の規範
性を慎重に吟味のうえ試算しており信頼性が認められる。代表標準地との均衡や昨年からの変動要因等により験証した
結果比準価格を妥当と判断した。よって収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用して鑑定評価額とした。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　井原 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     33,500 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[100.0]		 100
[106.4]		 [105.0]
100		 32,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建設費をはじめとした物価上昇により新築市
場を中心に不透明感が見られるものの、全体
的には住宅地需要は良好な様子がうかがわれ
る。

井原市街地の区画整然とした住宅地域として
地域状況は安定している。市全体の人口減少
等を反映し住宅地需要は低迷している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +0.9
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 井原 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-201		 井原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m私道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
b Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-214		 井原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南東4m、
二方路
（都） 準工

(60,200)
c Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-219		 井原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
北東9m、角地
（都） １住居

(70,200)
d Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-220		 井原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,770  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
35,756 		 100
[ 110.3]
32,417 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
34,000 
b (　           ) 
24,232  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
26,062 		 100
[  82.8]
31,476 
33,000 
c (　           ) 
33,333  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
31,987 		 100
[ 102.0]
31,360 
32,900 
d (　           ) 
24,199  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
26,990 		 100
[  87.2]
30,952 
32,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.8 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.2 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,800 円／㎡]  



井原 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,313,112 
577,290 
2,735,822 
2,469,740 
266,082 		 （　0.9675）
257,434 		 （  5.0 -  0.4 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      5,596,391 円　　　　（　     18,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
井原 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   310 ㎡     14.5 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫファミリータイプ約４０㎡×６戸。駐車場各戸１台込。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,214 
145,680 		 2.0  291,360 
1.0  145,680 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

291,360 		 582,720 
291,360 
⑨年額支払賃料        291,360 円　×　12ヶ月　＝　       3,496,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,496,320 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       279,706 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,216,614 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           582,720 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,361 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          291,360 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          91,137 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,313,112 円　　　　（　        10,687 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６３３３（賃
）
　　　　-105		 1,119  
(   1,117) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,166 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,214 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６３３３（賃
）
　　　　-106		 1,124  
(   1,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,315 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
井原 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 128,800 円  　　　　     32,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 104,890 円  　　　        3,496,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      257,600 円  　　　　     32,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        32,200 円  　　　　     32,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,200 円  　　　　     32,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         577,290 円　（　　　　　　         1,862 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9675    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 134,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0767     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,469,740 円  
（　　　　　         7,967 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,313,112 円      
②総費用 577,290 円      
③純収益　①－② 2,735,822 円      
④建物等に帰属する純収益 2,469,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 266,082 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 257,434 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          830 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,596,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 井原 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　井原市高屋町四丁目１５番８
 2602000666213-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考