令和6年1月15日　提出 笠岡 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠岡 -12 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　山城　多賀夫   TEL.

鑑定評価額 3,910,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笠岡市神島字中村丸山３４５６番１ ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 の混在する住宅地域 東3.3m市道 水道 笠岡 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．３ｍ市道 交通 施設 笠岡駅南方 5.5km 法令 規制 （都）  (70,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧島嶼部の集落地域である。地域要因に大きな変動は無く、長期的には過疎、高齢化により衰退傾向に推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、笠岡市南部の既成住宅地域及び集落地域一円である。近隣地域は旧島嶼部で干拓事業により地続きとな ったが、市中心部から離れた集落地域のため需要者は地縁関係者が中心である。人口減少が進む中、住宅地需要は二極 化しており、集落地域の地価は下落傾向が続いている。取引の絶対数が少なく、個別事情が介入しやすい地域的特性か ら、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後述する理由により原価法及び収益還元法の適用は断念したため、求められた価格は比準価格のみである。比準価格を 求めるにあたっては、市南部の集落地域から広く事例を収集し、神島周辺地域から規範性が認められる４事例を採用し た。各修補正、要因比較、規範性に係る検討は適切に行われており、比準価格の説得力は高いものと判断した。よって 当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笠岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [105.6] [100.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口が減少する中、当市住宅地の需要は減 少しており、需給動向は地域差が大きい。物 価高やローン金利の先高観等により先行きは 不透明である。 集落地域であり、地域の状況に大きな変動は 無い。高齢化と人口減少で宅地需要は乏しい 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％