令和6年1月7日　提出 笠岡 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠岡 -11 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　白神　学   TEL.

鑑定評価額 3,660,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笠岡市今立字下原２５６４番３ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 南東3m市道 水道 笠岡 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来の農家集落地域 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 笠岡駅北東方 3.5km 法令 規制 （都）  (70,100) ⑤地域要因の将 　来予測 かつては農協や病院等立地するなど今立地区の中心であったが、市街地への選好が進み衰退している。地区人口 の減少、高齢化が進み、需要は低迷する、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山県南西部、笠岡市から倉敷市玉島地区にかけての各地に所在する旧来住宅地域である。集落的特性を 有することから市場参加者は地縁、血縁等を有する者に限定される傾向が強く、外部からの需要はミニ分譲地等に限ら れる。近隣地域は郊外集落地域にあっては中心的地位であったが、衰退傾向から中心性は低下し需要は低迷している。 取引自体が少なく、集落的特性から事情も多分に含み中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来の農家集落地域でありその地域的特性から収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では広く里庄町にまで収 集範囲を拡げ、集落市場動向の適切な把握に務めた。求められた価格は市場特性に照らし概ね均衡の範囲にある。比準 価格は各事例の規範性を吟味のうえ試算しており、信頼性が認められる。以上より試算した比準価格について、代表標 準地との均衡、昨年からの変動要因等を総合的に勘案し妥当と判断したので、これを採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笠岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 85.3] [100.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建設費をはじめとした物価上昇により新築市 場を中心に不透明感が見られる。全市的な人 口減少により住宅地需要は弱めで推移してい る。 市街地から若干距離のある集落地域の中心で はあったが、近年は地区人口減少等により中 心性は低下、住宅地需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +14.5 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％