別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
笠岡 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
笠岡 -6 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　白神　学   TEL.
鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 笠岡市旭が丘３５７番
 ②地積
　(㎡)		 184  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
南向傾斜高台の住宅
地域		 東6m市道 水道、下水 笠岡

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地郊外、国道２号直背後
の丘陵地に位置する中規模住
宅団地		 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 笠岡駅北西方

3.0km		 法令

規制		 （都） １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 笠岡市郊外に位置し、笠岡市、福山市両市へ接近性から利便性、住環境が良好である。市全体の人口減少等の影
響はあるが、地価水準から一定の需要が見込まれる、地価は微減傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は笠岡、福山市街地等へ通勤可能な圏域の住宅地域で、特にＪＲ山陽本線各駅を最寄駅とする地域一帯。両
市内へ通勤する自己住宅取得を目的とする３０～４０代の個人が主な需要者。市街地南東沿岸部住宅地域を中心に供給
過剰感があるものの、市街地住宅地域全体的には手頃な地価水準感から需給状態は安定している。近隣地域は郊外丘陵
地の住宅団地で需要は低迷。中心価格帯は土地は６００万円前後、新築戸建で２５００万円前後。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は投資目的の需要層視点であり、主に自己居住目的の需要層が一般的である近隣地域では需要層が異なること
から考慮されていないのが市場実態である。取引事例比較法ではばらつきが生じたが、比準価格は各事例の規範性を慎
重に吟味のうえ試算しており、さらに代表標準地との均衡や最近の変動要因等から験証した結果これを妥当と判断した
。以上から、収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　笠岡 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[142.6]		 [103.0]
100		 29,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建設費をはじめとした物価上昇により新築市
場を中心に不透明感が見られる。全市的な人
口減少により住宅地需要は弱めで推移してい
る。

地域状況に大きな変化は見られないが、市勢
を受け、団地内の需要は低迷している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.8
環境　　　　　　 +33.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 笠岡 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
７１９２
-101		 笠岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
b Ｒ０６Ｋ０
７１９２
-102		 笠岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
（都） １低専

(40,80)
c Ｒ０６Ｋ０
７１９２
-121		 笠岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 西6m市道、
中間画地
（都） １低専

(50,100)
d Ｒ０５Ｔ０
７１９２
-252		 笠岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
（都） １低専

(50,100)
e Ｒ０５Ｔ０
７１９２
-255		 笠岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
（都） １低専

(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,925  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  75.0]		 100
[  92.7]
32,842 		 100
[ 107.4]
30,579 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
31,500 
b (　           ) 
31,099  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
30,103 		 100
[  90.9]
33,117 
34,100 
c (　           ) 
39,559  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
38,783 		 100
[ 137.6]
28,185 
29,000 
d (　           ) 
17,196  		 100
[  75.0]		 [  99.4]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 103.0]
29,502 		 100
[  96.0]
30,731 
31,700 
e (　           ) 
28,104  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
27,085 		 100
[  92.6]
29,249 
30,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.3 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.7 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,700 円／㎡]  



笠岡 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,055,480 
372,074 
1,683,406 
1,557,010 
126,396 		 （　0.9675）
122,288 		 （  5.0 -  0.4 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      2,658,435 円　　　　（　     14,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
笠岡 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.60 ＬＳ2 147.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １中専

 60 ％   200 ％   200 ％   184 ㎡     11.5 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫファミリータイプ約４７㎡×４戸。駐車場各戸１台込。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
73.60 
100.0 
73.60 
1,228 
90,381 		 2.0  180,762 
1.0  90,381 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
147.20 
100.0 
147.20 

180,762 		 361,524 
180,762 
⑨年額支払賃料        180,762 円　×　12ヶ月　＝　       2,169,144 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     147.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,169,144 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       173,532 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,995,612 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           361,524 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,326 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          180,762 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          56,542 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,055,480 円　　　　（　        11,171 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７１９２（賃
）
　　　　-251		 1,103  
(   1,071) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,251 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,265 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,228 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０７１９２（賃
）
　　　　-252		 1,154  
(   1,121) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,279 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
笠岡 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 81,200 円  　　　　     20,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 65,074 円  　　　        2,169,144　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      172,500 円  　　　　     20,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,300 円  　　　　     20,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,300 円  　　　　     20,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         372,074 円　（　　　　　　         2,022 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9675    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     147.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0767     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,557,010 円  
（　　　　　         8,462 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,055,480 円      
②総費用 372,074 円      
③純収益　①－② 1,683,406 円      
④建物等に帰属する純収益 1,557,010 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 126,396 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 122,288 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          665 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,658,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 笠岡 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　笠岡市旭が丘３５７番
 2602000012031-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
笠岡 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
笠岡 -6 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　山城　多賀夫   TEL.
鑑定評価額 5,480,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 笠岡市旭が丘３５７番
 ②地積
　(㎡)		 184  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
南向傾斜高台の住宅
地域		 東6m市道 水道、下水 笠岡

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道２号北背後の中規模住宅
団地		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 笠岡駅北西方

3.0km		 法令

規制		 （都） １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部から西方郊外の高台に位置する熟成した中規模住宅団地である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現
状維持程度で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は笠岡市西部にあって、福山市方面へも通勤可能な住宅地域一円である。需要者は市内在住の３０～４０代
が中心で、隣接市からの流入も認められる。人口減少が続き、市全体として住宅地需要は減少傾向にあるなか、一次取
得者の需要は市街地近くの平坦地で供給される分譲地等が中心であり、近隣地域のような丘陵の住宅団地の需給動向は
弱含みで、地価は下落傾向である。取引の中心価格帯は土地総額で５００～６００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一団地内を含む類似地域から収集した代替関係の強い事例について適切に修補正し、規範性に係る検討
を行って求めたもので、実証的で説得力は高いと判断した。近隣地域は住宅団地であり、アパートも見られるが、取引
の主体は戸建住宅建築を目的とするもので、市場実態からも収益価格が価格形成に与える影響は殆どないものと判断し
た。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　笠岡 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[143.0]		 [103.0]
100		 29,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市人口が減少する中、当市住宅地の需要は減
少しており、需給動向は地域差が大きい。物
価高やローン金利の先高観等により先行きは
不透明である。

地域要因に特段の変動は無い。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 笠岡 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
７１９２
-101		 笠岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
b Ｒ０５Ｔ０
７１９２
-251		 笠岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
西6m、角地
（都） １中専

(70,200)
c Ｒ０５Ｔ０
７１９２
-252		 笠岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
（都） １低専

(50,100)
d Ｒ０６Ｋ０
７１９２
-102		 笠岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
（都） １低専

(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,925  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[  92.7]
30,789 		 100
[ 108.2]
28,456 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
29,300 
b (　           ) 
29,568  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.9]
29,155 		 100
[ 101.0]
28,866 
29,700 
c (　           ) 
17,196  		 100
[  75.0]		 [  99.4]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 103.0]
29,502 		 100
[  97.5]
30,258 
31,200 
d (　           ) 
31,099  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
30,103 		 100
[  94.0]
32,024 
33,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,800 円／㎡]  



笠岡 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅団地であり、適切な積算資料が得られない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,035,400 
371,539 
1,663,861 
1,557,010 
106,851 		 （　0.9675）
103,378 		 （  5.0 -  0.4 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      2,247,348 円　　　　（　     12,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
笠岡 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 74.00 ＬＳ2 147.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １中専

 60 ％   200 ％   200 ％   184 ㎡     11.5 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準地の地積、間口奥行きに鑑みて、間取りは２ＤＫ（約３７㎡）で各階２戸の計４戸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 床面積不算入の屋外階段、開放廊下を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
73.60 
100.0 
73.60 
1,216 
89,498 		 2.0  178,996 
1.0  89,498 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
147.20 
100.0 
147.20 

178,996 		 357,992 
178,996 
⑨年額支払賃料        178,996 円　×　12ヶ月　＝　       2,147,952 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     147.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,147,952 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       171,836 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,976,116 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           357,992 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,294 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          178,996 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          55,990 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,035,400 円　　　　（　        11,062 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８７１８（賃
）
　　　　-111		 1,075  
(   1,045) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[ 80.0]
1,298 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,252 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,216 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０８７１８（賃
）
　　　　-112		 1,060  
(   1,032) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,205 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
笠岡 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 81,200 円  　　　　     20,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 64,439 円  　　　        2,147,952　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      172,500 円  　　　　     20,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,300 円  　　　　     20,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,300 円  　　　　     20,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         371,539 円　（　　　　　　         2,019 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9675    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     147.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0767     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,557,010 円  
（　　　　　         8,462 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,035,400 円      
②総費用 371,539 円      
③純収益　①－② 1,663,861 円      
④建物等に帰属する純収益 1,557,010 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 106,851 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 103,378 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          562 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,247,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 笠岡 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　笠岡市旭が丘３５７番
 2602000012031-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考