令和6年1月15日　提出 笠岡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠岡 -5 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　山城　多賀夫   TEL.

鑑定評価額 3,420,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笠岡市金浦字沖１６４６番 ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い旧金 浦湾東沿いの住宅地 域 北西4.7m市道 水道、下水 笠岡 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 入江に面した国道背後の既成 住宅地域 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 笠岡駅北西方 2.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 漁港集落に由来する郊外の既成住宅地域で、地域要因に大きな変動は無く、今後も現状維持にて推移するものと 予測する。土地需要は弱い状況が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、笠岡市外延部の集落地域一円である。近隣地域周辺は市中心部に比較的近いが、漁村集落に由来する既 成住宅地域であり、外部需要は乏しく、需要者は地縁関係者が中心である。若年の一次取得者の宅地需要は利便性に優 れる市街地近傍が中心であり、近隣地域における需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。土地の取引件数が少なく 、価格にもばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯は形成されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後述する理由により原価法及び収益還元法の適用は断念したため、求められた価格は比準価格のみである。取引事例比 較法の適用にあたっては、地域状況から取引は少ないが、やや範囲を広げ地域的特性の類似する４事例を採用した。各 修補正、要因比較は相互に比較検討の上行っており、説得力は高いものと判断した。よって当該比準価格を標準とし、 代表標準地との均衡に十分留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笠岡 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [161.4] [101.0] 100 25,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口が減少する中、当市住宅地の需要は減 少しており、需給動向は地域差が大きい。物 価高やローン金利の先高観等により先行きは 不透明である。 漁港集落に由来する郊外の既成住宅地域で地 域要因に特段の変動はなく、衰退傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％