令和6年1月15日　提出 笠岡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠岡 -1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　山城　多賀夫   TEL.

鑑定評価額 6,890,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笠岡市笠岡字西ノ浜新田５６２８番３７ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に病 院等も混在する住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 笠岡 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 病院、営業所等の立地する埋 立地区内の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 笠岡駅西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道２号南背後の混在住宅地域である。隣接する市民病院の建て替えが予定されているほかは地域要因に特段の 変動はなく、今後も現状維持程度で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は笠岡市の中心部に比較的近い住宅地域一円である。需要者は市内在住の３０～４０代が中心で、市内での 住み替えが多いが、隣接市町からの流入も認められる。人口減少が続くなか市全体として住宅地需要は減少傾向にある が、近隣地域周辺は駅や大型商業施設に近く、幹線道路沿いに店舗等も集積し、一定の需要が認められ、需給動向は概 ね均衡状態にある。取引の中心価格帯は土地総額で６００～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が主体で店舗等も混在する地域である。後述する理由により原価法及び収益還元法の適用は断念し たため求められた価格は比準価格のみである。比準価格は、標準地と同じ笠岡湾沿いの類似地域から収集した４事例に ついて適切に修補正を行い、各事例の規範性に係る検討を十分行って求めたもので、実証的で説得力は高いものと判断 した。よって、当該比準価格を標準とし、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　笠岡（県） -6              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口が減少する中、当市住宅地の需要は減 少しており、需給動向は地域差が大きい。物 価高やローン金利の先高観等により先行きは 不透明である。 地域要因に特段の変動はない。隣接する市民 病院の建て替えが予定されており、令和７年 度着工予定。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％