令和6年1月15日　提出 玉野 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 5-5 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　石井　宏典   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市宇野１丁目３０４２番４外 ｢宇野１－４０－３｣ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、営業所等が混 在する路線商業地域 東20m市道 水道、下水 宇野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 宇野駅南西方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 玉野市中心部に位置し、市役所、大規模小売店舗等にも近い路線商業地域である。宇野港周辺では店舗の新規出 店も見られるものの、近隣地域周辺における店舗需要は少ない。このため、地価の下落は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山県南部の商業地域であり、特に代替関係が強い地域は玉野市中心部及びその周辺の商業地域である 。主たる需要者は、店舗・事務所等の自己の事業目的で取得する地元の法人事業者が中心となる。基幹産業である造船 事業等の再編が進み、市の創業支援制度等により宇野港周辺での新規出店も見られるが、玉野市は地域的な衰退が顕著 であり、商業地の需要は総じて弱い。需要の中心となる価格帯は、取引件数も少なく把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の査定に当たっては、商業地の取引が少ないため、広範に事例を収集した。その結果、当該価格は不動産市場 の実態を反映した規範性の高い価格が求められた。一方、収益価格は、不動産投資に係る採算性に着目する点では有意 義であるが、手法適用に当たり想定条件が多く介在することや、想定される需要者が自己の事業を目的とすることから 、相対的に規範性は劣る。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉野 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 90.6] [100.0] 100 61,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに回復している。雇用・所得 環境が改善する下で、各種政策の効果もあっ て、緩やかな回復が続くことが期待される。 周辺には大規模小売店舗、市役所等の施設が 存する地域の中心的な商業地域。地域的衰退 から当地域でも新規出店需要はなく、地域要 因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％