別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
玉野 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
玉野 5-4 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　大塚　太郎   TEL.
鑑定評価額 2,930,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 玉野市玉２丁目２６５９番２４
｢玉２－１１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 76  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ3		 低層の小規模店舗等
が建ち並ぶ既成商業
地域		 北西7.8m市道 水道、下水 宇野

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   180 ｍ、南   160 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 造船を中心とした企業城下町
的色彩の強い近隣商店街		 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 宇野駅南西方

3.0km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 対象標準地の存する玉地区の人口は減少傾向で推移しており、近隣地域は旧来からのアーケード商店街で、空き
店舗、事業所等が目立つ状況で、衰退傾向は顕著で、今後も地価下落傾向が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は玉野市内の商業地域であり、主たる需要者は県内の中小資本の事業法人や玉野市在住の個人事業主等が想
定される。周辺路線商業地への顧客の流出によりアーケード街からは客足が遠のいていることから、近隣地域内では空
き店舗が散見され、商況は低迷しており、商業地としての需要は極めて弱い。取引自体が少なく画地規模や用途等が多
種多様であり、総額での中心価格帯を把握することは困難であるが、単価では１㎡当たり３万円～４万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と代替競争関係にある取引事例を収集・選択のうえ、各事例の規範性を慎重にかつ十分に検討の
うえ試算しており説得力を有する。他方、収益価格は対象標準地における賃貸経営の投資採算性を反映した価格である
が、想定建物や収支査定の内容によって試算価格が大きく変動するため相対的な信頼性は劣る。したがって、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　玉野 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     56,000 円／㎡		 [ 98.7]
100		 100
[100.0]		 100
[143.8]		 [100.0]
100		 38,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているものの、円安・
物価高の影響から実質賃金は低下しており、
金利も上昇傾向にあることから先行きは不透
明な状況にある。

近隣地域南方では２０２４年１２月完成に向
けて一般国道４３０号の玉トンネルの改修工
事が行われている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 玉野 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０４Ｔ０
５８２１
-501		 玉野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m県道、
中間画地
準工

(60,200)
b Ｒ０５Ｋ０
７１３５
-39		 玉野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ｒ０４Ｔ０
７７７２
-3005		 玉野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ｒ０３Ｋ０
５８２１
-514		 玉野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東5m市道、
西11m、
二方路
商業

(100,300)
e Ｒ０６Ｋ０
７７７２
-3003		 玉野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m県道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,956  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[  85.0]		 100
[  90.0]
41,744 		 100
[ 104.9]
39,794 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
39,800 
b (　           ) 
39,946  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
41,224 		 100
[ 101.3]
40,695 
40,700 
c (　           ) 
31,654  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
39,172 		 100
[  96.0]
40,804 
40,800 
d (　           ) 
41,676  		 100
[ 100.0]		 [  89.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
37,055 		 100
[  97.5]
38,005 
38,000 
e (　           ) 
24,980  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  64.6]
38,553 		 100
[ 110.5]
34,890 
34,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -35.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,800 円／㎡]  



玉野 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例等の積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,889,057 
369,093 
1,519,964 
1,415,610 
104,354 		 （　0.9725）
101,484 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,071,102 円　　　　（　     27,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
玉野 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 57.00 Ｓ2 114.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   76 ㎡      6.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗、２階が事務所のフロア貸し。駐車場なし。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
57.00 
80.0 
45.60 
2,089 
95,258 		 6.0  571,548 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
57.00 
90.0 
51.30 
1,462 
75,001 		 6.0  450,006 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
114.00 
85.0 
96.90 

170,259 		 1,021,554 
0 
⑨年額支払賃料        170,259 円　×　12ヶ月　＝　       2,043,108 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等の預り金にて担保されているため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,043,108 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       163,449 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,879,659 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,021,554 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,398 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,889,057 円　　　　（　        24,856 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５８２１（賃
）
　　　　-41		 1,850  
(   1,835) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,176 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,099 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,089 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０７７７２（賃
）
　　　　-3006		 1,911  
(   1,854) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,022 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
玉野 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,500 円  　　　　     18,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 61,293 円  　　　        2,043,108　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      151,200 円  　　　　     18,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        18,900 円  　　　　     18,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,900 円  　　　　     18,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         369,093 円　（　　　　　　         4,856 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　     114.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,415,610 円  
（　　　　　        18,626 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,889,057 円      
②総費用 369,093 円      
③純収益　①－② 1,519,964 円      
④建物等に帰属する純収益 1,415,610 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 104,354 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 101,484 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,335 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,071,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 玉野 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　玉野市玉二丁目２６５９番２４
 2644005088024-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
玉野 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
玉野 5-4 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　坪田　隆治   TEL.
鑑定評価額 2,940,000 円  １㎡当たりの価格 38,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 玉野市玉２丁目２６５９番２４
｢玉２－１１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 76  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ3		 低層の小規模店舗等
が建ち並ぶ既成商業
地域		 北西7.8m市道 水道、下水 宇野

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   180 ｍ、南   160 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 宇野駅南西方

3.0km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 玉野造船関連で発展した商店街であるが、現在は衰退傾向を示しており、廃業店舗も増えつつある。地価は当分
の間下落傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は玉野市内のアーケード商店街一円である。需要者は、県内中小事業法人や個人事業主等が中心である。中
心部等への顧客流出により、空店舗が散見され、商況は低迷している。取引自体が少なく画地規模や用途等が多種多様
であり、総額での中心価格帯を把握することは困難である。地価は、微減傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、周辺類似の豊富な事例を採用しており、精度・規範性は比較的高い。収益価格は、当該地域の特性から有
意義であるが、想定条件が介在し精度的難点が指摘され得る。価格調整に際しては規範性の高い比準価格を中心に、収
益価格を参考として行う事とし、更に代表標準地との価格均衡、前年度地価動向等にも留意し鑑定評価額を上記の通り
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　玉野 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     56,000 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[143.8]		 [100.0]
100		 38,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウクライナ、中東紛争、金融不安等の世界情
勢に加え、国内では増税基調、ＹＣＣによる
金利上昇等将来の景気不透明感が否めない。


近隣地域南方では２０２４年１２月完成に向
けて一般国道４３０号の玉トンネルの改修工
事が行われている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 玉野 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｋ０
５８２１
-513		 玉野市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西5.3m市道
、北西1.5m、
角地
１住居

(60,200)
b Ｒ０４Ｋ０
５８２１
-512		 玉野市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
c Ｒ０４Ｋ０
５８２１
-513		 玉野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ｒ０４Ｔ０
５８２１
-514		 玉野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,802  		 100
[  70.0]		 [  96.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
29,535 		 100
[  74.9]
39,433 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
39,400 
b (　     25,994) 
37,134  		 100
[ 100.0]		 [  93.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
34,683 		 100
[  87.3]
39,729 
39,700 
c (　           ) 
20,931  		 100
[  70.0]		 [  93.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
26,911 		 100
[  71.5]
37,638 
37,600 
d (　           ) 
35,436  		 100
[ 100.0]		 [  94.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
32,165 		 100
[  78.4]
41,027 
41,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,700 円／㎡]  



玉野 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成近隣商業地域の為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,916,185 
368,773 
1,547,412 
1,415,610 
131,802 		 （　0.9725）
128,177 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,615,857 円　　　　（　     34,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
玉野 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 57.00 Ｓ2 114.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   76 ㎡      6.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、各階フロア貸を想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
57.00 
80.0 
45.60 
2,119 
96,626 		 6.0  579,756 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
57.00 
90.0 
51.30 
1,483 
76,078 		 6.0  456,468 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
114.00 
85.0 
96.90 

172,704 		 1,036,224 
0 
⑨年額支払賃料        172,704 円　×　12ヶ月　＝　       2,072,448 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,072,448 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       165,796 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,906,652 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,036,224 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,533 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,916,185 円　　　　（　        25,213 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７７７２（賃
）
　　　　-3007		 1,997  
(   1,940) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,219 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,130 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,119 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０５８２１（賃
）
　　　　-41		 1,850  
(   1,835) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,947 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
玉野 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,500 円  　　　　     18,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 62,173 円  　　　        2,072,448　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      151,200 円  　　　　     18,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        18,900 円  　　　　     18,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,900 円  　　　　     18,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         368,773 円　（　　　　　　         4,852 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　     114.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,415,610 円  
（　　　　　        18,626 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,916,185 円      
②総費用 368,773 円      
③純収益　①－② 1,547,412 円      
④建物等に帰属する純収益 1,415,610 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 131,802 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 128,177 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,687 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,615,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 玉野 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　玉野市玉二丁目２６５９番２４
 2644005088024-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考