令和6年1月15日　提出 玉野 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 -12 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊輔   TEL.

鑑定評価額 5,200,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市長尾字枝重２４３３番４ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する既成住宅 地域 北3.5m市道 水道、下水 常山 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 荘内地区の旧来からの既成住 宅地域 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 常山駅南方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、戸建住宅が混在する既成住宅地域である。地域的に人口減少、高齢化が進んでおり、空き家の増加等 が懸念されるが、格別の変動要因はないことから、当面はほぼ現況維持で推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は玉野中心市街地の北部の山あい、市街化調整区域内に位置する既成住宅地域である。主たる需要者は地縁 関係者の世帯分離が中心で、外部からの流入は少ない。商業集積の高い幹線道路との位置関係にもよるが、利便性は中 位である。農業従事者の減少、高齢化等を背景に需要は慢性的に弱い状況が続いている。中心価格帯は取引が少なく、 形成されていないが、３００～５００㎡程度の更地で５００～９００万円内外の取引が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみである。やや地域特性が異なる事例も採用しているが、事例の存する地域ごとの市 場分析・便益分析等に基づき、補修正、要因比較等を的確に行っており、市場動向を適切に反映した価格が求められた と判断される。したがって、比準価格を標準に前年価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済は回復基調にあるが、将来的な不透明感 が増しつつある中で、玉野市内の住宅地は地 域差があるものの人口減少等を背景に、需要 は弱含みである。 長尾地区の市街化調整区域内に位置する農家 住宅等の既成集落地域である。農業従事者の 人口減少、高齢化等を背景に需要は慢性的に 弱い状況にある。 他の代替競争関係にある不動産と比較した場 合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％