令和6年1月15日　提出 玉野 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 -9 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　大塚　太郎   TEL.

鑑定評価額 6,910,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市玉原２丁目１０９１番２３３ ｢玉原２－４－１４｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い丘陵 地の区画整然とした 住宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 宇野 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地の大規模住宅団地 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 宇野駅西方 5.3km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に位置する古い大規模住宅団地で高齢化及び人口減少から不動産市場は供給過剰の状況にあり、地域要因 に格別の変動要因も認められないことから今後も地価下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇野駅から西方約３～５㎞程度の玉原地区を中心にした住宅地域であり、需要者の中心は玉野市内在住の ３０代～４０代の一次取得者である。岡山市・倉敷市等への通勤アクセスの関係で荘内地区と田井地区に対する住宅需 要が多いのに対して玉原地区への需要は相対的に少ない。中心価格帯は土地が５００万～７００万円程度、新築戸建住 宅が２，５００万円前後であるが、中古住宅が３００～７００万円で売りに出されており、取引市場は弱含んでいる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、対象標準地の画地規模では共同住宅の建築は非現実的であることから収 益還元法は適用しなかった。求められた試算価格は比準価格のみであるが、比準価格は同一需給圏内で生起した対象標 準地と代替競争関係の強い取引事例との比較検討を行って試算した実証的な価格であり十分な説得力を有する。したが って、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　玉野（県） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているものの、円安・ 物価高の影響から実質賃金は低下しており、 金利も上昇傾向にあることから先行きは不透 明な状況にある。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％ -1.3 ％