令和6年1月15日　提出 玉野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 -5 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊輔   TEL.

鑑定評価額 5,330,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市明神町１５８７番６０ ｢明神町１１－１０｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 東4m市道 水道、下水 宇野 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 宇野駅南西方 5.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 玉野中心市街地の略南方に位置する住宅地域である。近辺には小学校、事業所が見られるが、中心市街地からは やや遠く、宅地開発等はあまり見られない。したがって、今後ともほぼ現況維持で推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、玉野中心市街地の南西部の平坦地に位置する戸建住宅地域である。主たる需要者は玉野市内の事業所に 勤務する個人である。玉野市の基幹産業である造船事業は一部大手造船事業者に事業承継され、存続しているが、人員 整理もあり、市況が上向く状況にはない。市内の人口減少、高齢化は徐々に進んでおり、需要は弱含みで推移している 。中心価格帯は、２００㎡程度の更地で５００～７００万円内外である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみである。やや地域特性が異なる事例も採用しているが、事例の存する地域ごとの市 場分析・便益分析等に基づき、補修正、要因比較等を的確に行っており、市場動向を適切に反映した価格が求められた と判断される。したがって、比準価格を標準に代表標準地価格、前年価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉野 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,900 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [102.0] 100 [ 97.0] [103.0] 100 32,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済は回復基調にあるが、将来的な不透明感 が増しつつある中で、玉野市内の住宅地は地 域差があるものの人口減少等を背景に、需要 は弱含みである。 造船業が事業承継されるなど、地域的な景況 の大きな落ち込みは認められないが、地理的 に中心市街地からやや遠く、需要は弱い状況 にある。 他の代替競争関係にある不動産と比較した場 合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％