令和6年1月14日　提出 玉野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 -2 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　勝典   TEL.

鑑定評価額 7,840,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市田井４丁目５３３１番１０外 ｢田井４－１－３２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整理済の住宅 地域 南西4m市道 水道、下水 備前田井 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 備前田井駅北方 180m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅に近接する区画整理済の住宅地域で、当面は現状維持の推移と予測する。中心市街地近郊の利便性の良い 住宅地として需要は安定しており、地価は横ばい圏内の動きと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は玉野市の中心市街地近郊に形成された住宅地域一円である。近隣地域はＪＲ備前田井駅北の平坦部に形成 された住宅地域で、需要は市内若しくは隣接する岡山市方面に勤務する平均的サラリーマン層による戸建住宅地需要が 中心。市内では比較的利便性の高いエリアであるため一定の住宅需要は保たれており、需給はほぼ安定的に推移してい る。中心となる価格帯は、土地が５００～１０００万円前後、新築戸建が２５００～３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はＪＲ備前田井駅に近い区画整理済の住宅地域。収益還元法の適用は割愛したが、当該地域は利便性や居住の 快適性が重視される住宅地域で、土地の取引に際しては周辺相場を参考に価格が決定されるのが一般的であり、取引事 例を根拠とする比準価格は市場参加者の意思決定の過程に符合し実証的で説得力を有する。よって、比準価格を妥当と 判断してこれを中心に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉野 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 84.1] [104.0] 100 47,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復を続けている。雇用 者所得は緩やかに改善しているが、価格上昇 により住宅需要は弱めの動きとなっている。 鉄道駅に近く、周辺には小学校、店舗などが 立地する利便性の良い住宅地域。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％