別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
津山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
津山 5-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　日笠　常信   TEL.
鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 58,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 津山市堺町６番
 ②地積
　(㎡)		 311  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,390)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗が並ぶアー
ケード街の商業地域
 北6.5m市道 水道、ガス、下水 津山

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    35 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 アーケード商店街のメイン通
り		 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 津山駅北方

600m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,390)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 個人商店主体のアーケード商店街で、飲食店の出店もあるが、既存店舗の撤退も続き、空き店舗が徐々に増えて
いる。近隣住民向けの店舗街でもあるので、一定の繁華性は維持するであろう。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏：津山市内中心部の商業地域が主であるが、一部市内幹線道路沿道をも含む。需要者の属性：地元の個人商
店主が中心である。需給動向：旧来からのアーケード商店街のため、郊外の大型店舗に駐車場や品ぞろえの面で劣り、
需要は弱い。但し、飲食店の出店や近隣住民向けの事業に特化した用地需要は散見できる。価格水準：１㎡あたり６万
円前後であるが、取引動機によってばらつく傾向がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域に実情に合う貸しビルを想定して収益還元法を適用した。但し、アーケード商店街のため高容積率を十分に活用す
ることは困難で、査定者の想定事項も介在する。よって、収益計算を高い精度で展開することに一定の限界がある。一
方、取引事例比較法による比準価格は周辺部の取引事例に基づき、現実の不動産市場の動向が反映され、実証的である
。以上から、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地価格との均衡にも留意した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　津山 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,800 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.3]		 [100.0]
100		 58,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減は続くものの、津山市は岡山県北東部
の中心都市であり、市中心部を中心に一定の
不動産需要がある。


個人商店が主体で駐車場不足や品揃えに劣り
、郊外の大型店舗に客を取られている。一部
飲食店の出店もあるが、アーケードの維持費
が負担となる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.3
交通・接近　　　  -0.7
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 津山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
５７１２
-202		 津山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.5m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,390)
b Ｒ０５Ｋ０
５７１２
-135		 津山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東9.5m市道、
西6m、二方路
（都） 商業

(100,400)
c Ｒ０６Ｋ０
５７１２
-201		 津山市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西15m市道、
東5m、二方路
（都） 近商

(90,200)
d Ｒ０６Ｋ０
５７１２
-203		 津山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北5.5m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,330)
e Ｒ０６Ｋ０
７８３８
-203		 津山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m国道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,455  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  70.0]		 100
[  95.0]
56,042 		 100
[  96.0]
58,377 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
58,400 
b (　           ) 
68,388  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.9]
64,636 		 100
[ 111.4]
58,022 
58,000 
c (　           ) 
43,772  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
42,785 		 100
[  74.1]
57,740 
57,700 
d (　           ) 
26,751  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  50.0]		 100
[  98.0]
54,212 		 100
[  91.3]
59,378 
59,400 
e (　           ) 
60,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,100 		 100
[ 101.8]
59,037 
59,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.4 交通・接近　  +0.7 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.8 交通・接近　  -5.6 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.5 交通・接近　  -2.3 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,700 円／㎡]  



津山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な造成事例の把握も困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,934,954 
1,604,461 
6,330,493 
5,774,790 
555,703 		 （　0.9725）
540,421 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     11,029,000 円　　　　（　     35,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
津山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 233.00 Ｓ2 466.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   390 ％   311 ㎡      9.0 m x   36.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
233.00 
80.0 
186.40 
2,147 
400,201 		 6.0  2,401,206 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
233.00 
90.0 
209.70 
1,502 
314,969 		 6.0  1,889,814 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
466.00 
85.0 
396.10 

715,170 		 4,291,020 
0 
⑨年額支払賃料        715,170 円　×　12ヶ月　＝　       8,582,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     396.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受が一般化していないため不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,582,040 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       686,563 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,895,477 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,291,020 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,477 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,934,954 円　　　　（　        25,514 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５７１２（賃
）
　　　　-217		 1,732  
(   1,683) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,145 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,158 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,147 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０５７１２（賃
）
　　　　-553		 1,213  
(   1,211) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
2,170 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
津山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 385,500 円  　　　　     77,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 257,461 円  　　　        8,582,040　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      152,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      655,300 円  　　　　     77,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        77,100 円  　　　　     77,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,100 円  　　　　     77,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,604,461 円　（　　　　　　         5,159 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　     466.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,774,790 円  
（　　　　　        18,568 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,934,954 円      
②総費用 1,604,461 円      
③純収益　①－② 6,330,493 円      
④建物等に帰属する純収益 5,774,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 555,703 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 540,421 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,738 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,029,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 津山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　津山市堺町６番
 2605000558386-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
津山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
津山 5-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　高見　康弘   TEL.
鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 59,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 津山市堺町６番
 ②地積
　(㎡)		 311  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,390)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗が並ぶアー
ケード街の商業地域
 北6.5m市道 水道、ガス、下水 津山

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    35 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 津山駅北方

600m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,390)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性の低いアーケード商店街であるが、駅に近く、周辺には大規模商業施設、官公庁、各種医療施設等も立地
し、利便性が良好であることから、今後、画地条件等によっては用途の多様化が進行していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はアーケード商店街を中心に市内中心市街地内の商業地域一円である。主たる需要者は市内及び隣接市町の
個人及び法人事業者等が想定される。近隣地域は繁華性の低いアーケード商店街であるが、周辺には大規模商業施設、
官公庁、各種医療施設等も立地しており、商業地需要は底堅い。需要者の業種業態により取引される画地規模も様々で
あり、取引件数も少ないことから、市場での取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小売店舗が建ち並ぶアーケード商店街である。比準価格は代替競争関係にある多数の商業地域内の取引事例
から求められており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は商業繁華性が低く土地価格を反映した
賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。従って、相対的に規範性の優る比準価格を標準とし、収益価格
を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　津山 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,800 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.3]		 [100.0]
100		 59,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかな回復を続けているが、市
内中心部の商業地需要は弱含みで推移してい
る。


小売店舗が建ち並ぶアーケード商店街であり
、衰退傾向が続いている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.5
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 津山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
５７１２
-202		 津山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.5m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,390)
b Ｒ０６Ｋ０
５７１２
-203		 津山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北5.5m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,330)
c Ｒ０５Ｋ０
５７１２
-108		 津山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.5m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,330)
d Ｒ０４Ｋ０
５７１２
-5015		 津山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,455  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  70.0]		 100
[  95.0]
56,042 		 100
[  96.0]
58,377 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
58,400 
b (　           ) 
26,751  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  50.0]		 100
[  98.0]
54,212 		 100
[  89.6]
60,504 
60,500 
c (　           ) 
33,880  		 100
[ 100.0]		 [  97.6]
100		 100
[  70.0]		 100
[  88.0]
53,680 		 100
[  90.7]
59,184 
59,200 
d (　           ) 
40,233  		 100
[ 100.0]		 [  96.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
40,109 		 100
[  68.4]
58,639 
58,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,400 円／㎡]  



津山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,902,378 
1,604,704 
6,297,674 
5,774,790 
522,884 		 （　0.9725）
508,505 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     10,377,653 円　　　　（　     33,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
津山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 233.00 Ｓ2 466.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   390 ％   311 ㎡      9.0 m x   36.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは店舗、２Ｆは事務所でフロアー貸しを想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
233.00 
80.0 
186.40 
2,138 
398,523 		 6.0  2,391,138 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
233.00 
90.0 
209.70 
1,496 
313,711 		 6.0  1,882,266 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
466.00 
85.0 
396.10 

712,234 		 4,273,404 
0 
⑨年額支払賃料        712,234 円　×　12ヶ月　＝　       8,546,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     396.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,546,808 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       683,745 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,863,063 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,273,404 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,315 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,902,378 円　　　　（　        25,410 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５７１２（賃
）
　　　　-207		 2,250  
(   2,244) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,143 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,149 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,138 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０５７１２（賃
）
　　　　-210		 1,723  
(   1,673) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,154 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
津山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 385,500 円  　　　　     77,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 256,404 円  　　　        8,546,808　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      655,300 円  　　　　     77,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        77,100 円  　　　　     77,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,100 円  　　　　     77,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,604,704 円　（　　　　　　         5,160 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　     466.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,774,790 円  
（　　　　　        18,568 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,902,378 円      
②総費用 1,604,704 円      
③純収益　①－② 6,297,674 円      
④建物等に帰属する純収益 5,774,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 522,884 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 508,505 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,635 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,377,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 津山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　津山市堺町６番
 2605000558386-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考