令和6年1月15日　提出 津山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津山 -9 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　藤原　康正   TEL.

鑑定評価額 2,290,000 円  １㎡当たりの価格 3,060 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津山市里公文字林３７７番１ ②地積 　(㎡) 749   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 丘陵地の住宅地域 東4m市道 水道 美作千代 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧久米町南部に存する農家集 落地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 美作千代駅南方 4.2km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 津山市西部郊外の農家集落地域で需要は地元関係者に限られ、地価は長らく下落が続いたが、底値圏に達し、今 後は横ばい乃至微減傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,060 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津山市西部郊外の既成住宅地一円。需要者は地元と何らかの関係を有する者又は地元在住者が中心で他地 域からの転入者はほとんどみられない。旧久米町の郊外に位置するが、農家集落で若年層から敬遠されるため地価は長 らく下落が続いたが、底値圏に達し、今後は横ばい乃至微減傾向で推移すると予測する。不動産の取引件数が少なく、 取引される規模や価格もまちまちであり、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地は農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域であり、共同住宅等の賃貸物件はみられず、賃貸市場が未成熟なため収 益価格は試算しなかった。比準価格は周辺地域に取引が少ないため、同一需給圏内において広範囲に多数の信頼性のあ る取引事例から適切に補修正を行って求めたものである。よって、市場の実態を反映した信頼性の高い比準価格を採用 し、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額の関連に留意しながら、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津山 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,770 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [187.8] [100.0] 100 3,050  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,060 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は欧米と比べてコロナ禍からの回復 が遅れていたが、近時５類移行後の経済活動 の両立が進む中で内需を中心に持ち直し傾向 にある。 農家住宅が散在する丘陵地の集落地域で地域 要因に特段の変動はない。旧久米町の中心部 から離れ需要は弱含みであるも長期の下落か ら下げ止まり。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％