令和6年1月15日　提出 津山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津山 -4 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　林　陽一郎   TEL.

鑑定評価額 7,590,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津山市二宮字鉄炮場４９９番１ ②地積 　(㎡) 415   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅と農家住宅 が見られる既成住宅 地域 東4m市道 水道 院庄 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 院庄駅北東方 950m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 津山市西部近郊の農家住宅も見られる既成集落地域であり、地域要因に特段の変動は見られず、今後も現状維持 で推移するものと予測する。今後の地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市中心部から西部郊外に位置する既成住宅地域である。需要者の中心は当市に在住・勤務する一次取得 者である。旧来からの既成住宅地域は、新興住宅地域と比較して若年層に敬遠される傾向にあり、圏域外部からの転入 者は少なく、需要は全般的に弱含んでいる。土地は総額７００万円程度、新築戸建住宅は総額２，５００万円程度が取 引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は津山市郊外の代替性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映しており、試算価格としての精度 は高い。一方、近隣地域は自用の低層戸建住宅を主体とする既成住宅地域であり、賃貸を目的とした収益的な利用が見 られないため、収益還元法の適用を断念した。以上の検討により、規範性の高い比準価格を中心に、前年価格及び市場 特性からの検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの５類移行に伴う経済活動の活発 化で県内景気は回復傾向にあるが、近時の物 価及び長期金利の上昇等により先行きは不透 明な状況にある。 旧来からの既成住宅地域であり、地域要因に 特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％