令和6年1月15日　提出 津山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津山 -1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　日笠　常信   TEL.

鑑定評価額 4,960,000 円  １㎡当たりの価格 30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津山市大田字八斗田５７番４ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が増加しつ つある住宅地域 西4m市道 水道 津山 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 津山市北部郊外の普通住宅地 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 津山駅北方 4.1km 法令 規制 （都） ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地も周辺にかなりあるが、ほぼ既成市街地化しており、現状維持であろう。 (3)最有効使用の判定 低層住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏：津山市中心部からやや北部の普通住宅地域一帯。需要者の属性：津山市内及び周辺町村の一般勤労層が中 心。需給動向：当地北方の東一宮地区では大規模な区画整理による未利用地の放出が継続していたが、最近減少し、需 給状況が改善した。また、小学校等生活関連施設への接近性は良好で、一定の潜在的需要がある。価格水準：土地は１ ㎡当たり３万円程度、総額では４５０万円から７００万円程度、新築戸建では総額３，０００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地は戸建住宅に純化した小規模住宅団地であり、画地規模も小さいため収益還元法の適用は断念した。また、当地で の共同住宅建設は農家の相続税対策の場合が多く、必ずしも投資採算性を重視しているとは言い難い面がある。一方、 比準価格は市場の実態を反映しており、採用事例も周辺部の最近のもので、その精度は高い。よって比準価格を標準に 、代表標準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [142.5] [102.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減は続くものの、津山市は岡山県北東部 の中心都市であり、市中心部を中心に一定の 不動産需要がある。 小中学校への接近性が良好な地域で一定の需 要はある。北部区画整理事業地の残地処分が 減っており、その反動で需給が改善しつつあ る。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％