令和6年1月12日　提出 倉敷 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 9-4 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　廣畑　寛治   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市水島明神町１００番１５外 ｢水島明神町６－１１｣ ②地積 　(㎡) 436   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 事務所兼倉庫 Ｓ2 小規模工場、住宅等 が混在する工業地域 南9m市道 水道、ガス、下水 水島 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 水島駅北西方 800m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は水島臨海工業地帯と住宅・商業地域の間に位置しており、不動産需要は水島臨海工業地帯立地企業の 操業状況に影響される傾向にある。今後の地価動向は概ね横這い傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水島臨海工業地帯周辺の中小工場地域である。近隣地域は中小工場、倉庫、事務所・営業所等が混在する 地域であり、需要者の中心は水島臨海工業地帯進出企業の関連事業法人である。日本を代表する重化学コンビナートの 背後地として需要は潜在的に存するが、価格動向は横這い傾向である。需要者の属性、業種等によって画地規模や利用 形態が異なるため、市場での中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内では自用の事業所等の取得を目的とする取引が主体である。周辺類似地域の取引事例から適切に試算された 比準価格は、市場の実勢を反映した説得力のある価格と思料される。なお自用の事業所等が主体の地域であり、賃貸市 場が形成されていないため収益還元法の適用は断念した。また既成市街地のため積算価格は試算しなかった。従って、 市場実勢を反映した比準価格を標準に、前年価格及び市場特性からの検討を加えて鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、コロナ禍の影響が和らぎ回復し てきている。主要製造業の生産や雇用・所得 環境も緩やかな回復傾向で推移している。 事務所・倉庫・事業所等が混在する地域であ る。地域要因に特段の変動は見られない。地 価は横這いから微上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％