令和6年1月15日　提出 倉敷 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 9-3 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　日笠　常信   TEL.

鑑定評価額 83,800,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島乙島字新湊８２５６番６０外 ②地積 　(㎡) 4,189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 不整形 1:4 工場 中小規模の工場等が 増えつつある臨海の 工業地域 南20m道路、背面道 水道 新倉敷 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 新倉敷駅南方 6.5km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当地南側のハーバーアイランドでは国や県による埠頭等への投資も進んでいる。これら地域とも一体となり、発 展するものと推定する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏：岡山県南部の工業地域一帯で、その範囲は倉敷市内に限らず広域的である。需要者：我が国を代表する大 企業の外、地元の中堅企業等が主体である。需給動向：平成２９年に完成した倉敷みなと大橋により水島地区とのアク セスが向上した。また、高速道路網との関係位置も良好で根強い用地需要がある。反面で周辺部に空地は少なく、需給 関係は良好である。価格水準：事業用物件のため総額の上限はなく、１㎡あたり２万円前後での取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地では金属加工や電子部品製造、電気工事、営業用倉庫等多様な企業が立地しており、夫々が独自仕様の建物を自前 で建設している。業種、業態が一様ではない地域で標準的な収益モデルを想定することは困難なため、収益還元法は割 愛した。一方、比準価格は工場等にかかる最近の取引事例を基礎に試算しており、現実の不動産市場の実態を反映して いる。よって、実証的な比準価格を標準に、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,500 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [100.4] [100.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 倉敷市は岡山県第二の都市であり、不動産需 要は比較的堅調である。 倉敷みなと大橋の開通で、水島地区との交通 利便性が大幅に向上し、徐々に好影響が出て いる。玉島ハーバーアイランドへの企業進出 も堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -1.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％