令和6年1月12日　提出 倉敷 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 9-2 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　衣美   TEL.

鑑定評価額 774,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市水島海岸通３丁目５番５外 ②地積 　(㎡) 38,692   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 不整形 1:1.2 工場 中規模工場が建ち並 ぶ臨海工業地域 南25m道路、北西側道 水道、ガス 三菱自工前 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   700 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ道路 交通 施設 三菱自工前駅南方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模な工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域である。地域要因に特段の変化はなく、現状を推移するものと予 測する。県内の中核工的業地帯に位置し、需要は堅調で、今後も地価は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山県内の臨海部の主に大規模工場が立地する工業地域である。主たる需要者は製造業等を中心とする全 国規模の大企業である。県内の鉱工業生産はコロナ禍からの回復は鈍いものの、企業の新規設備投資も高水準を維持し ている。当該地区は工業地として成熟しており、供給が少なく取引自体は少ない。市場における取引の中心価格帯は規 模により異なるが、単価では坪あたり６万円～７万円が中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域内の工業地の事例を収集し比較検討して求めており、市場の実勢を反映した実証 的な価格である。一方、収益価格は、自社所有の工場が中心の地域で、賃貸用工場等の事例はほとんどみられず賃料水 準が把握困難なため、試算を断念した。主たる需要者は周辺工業地の市場価格を勘案して取得の意思決定を行うため、 市場の実勢を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しつつある。設備投資は 持ち直しに足踏みが見られる。物価上昇、金 融資本市場の変動等の影響が懸念材料である 。 臨海工業地域であり、地域要因に特段の変化 は見られない。県南部の工場地及び流通業務 用地の需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％