令和6年1月12日　提出 倉敷 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 9-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　宗友　隆明   TEL.

鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市南畝３丁目１５８番２ ②地積 　(㎡) 4,331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 倉庫 Ｓ1 中小工場、倉庫が立 地する工業地域 北9m市道、三方路 水道 水島 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 水島コンビナート隣接の中小 工場・倉庫等地域 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 水島駅南東方 1.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 水島コンビナートに関連する中小工場や倉庫が立地する地域であり、大きな変動要因は見当たらないので、安定 的に推移するものと予測される。地価は、微増傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、水島地区南部の中小工場・物流施設等が立地する工業地域一円である。需要層は、水島コンビナート内 の大企業の関連企業や地場企業等で、工場用地や流通拠点用地を求める法人である。物流関連を中心に大規模用地への 需要は強く、県南では用地不足の感もあるなか、需給動向は堅調である。土地価格は、規模等によるバラツキはあるが 概ね＠３００００／㎡前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域及び類似地域内の豊富な事例から比準しており、実証的であり、その精度は高い。収益価格は、 貸工場想定ができず、求め得なかった。鑑定評価額は、標準地周辺では自用目的の取引が主体のため、精度の高い比準 価格を中心とし、周辺の公示価格から求めた規準価格との均衡に留意し、前年価格からの変動状況をも加味して、上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,500 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [ 67.4] [102.0] 100 30,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが、物価値上 げの影響で先行きに不透明感がある。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.3 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％