別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
倉敷 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉敷 5-24 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　衣美   TEL.
鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉敷市西阿知町字田金３６１番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,816  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)
不整形
1.2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、事務所等が増
えつつある路線商業
地域		 南東25m県道、三方路 水道、ガス、下水 西阿知

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 西阿知駅北東方

1.4km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 県道倉敷笠岡線沿線の路線商業地域である。大型商業施設に近く、中心部へのアクセスにも優れ、背後住宅地の
人口も増加しており繁華性を高めている。今後も地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市街地周辺部の沿道サービス関連店舗及び営業所等の立地する路線商業地域である。主たる需要者は
、物販サービス店舗やクリニック等の県内事業者である。接面する街路は倉敷市内と真備、船穂地区とを結ぶ路線で、
沿線は商業立地が進み繁華性が増している。規模や業種が多様であるため市場における取引の中心価格帯は、把握は困
難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域における路線商業地の事例を中心に収集し比較検討して求めており、市場の実勢を反映した実証
的な価格である。一方、自用の店舗や定期借地権での立地が多く、査定賃料は少ない事例から求めざるを得ず、これに
基づいて得られた収益価格の信頼性は劣る。以上より、比準価格を中心とし、収益価格を比較考量し、周辺公的価格と
の均衡、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　倉敷 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    106,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[141.4]		 [ 99.9]
100		 77,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しつつある。個人消費は
持ち直している。物価上昇、金融資本市場の
変動等の影響が懸念される。


背後人口が増加しており、国道沿いに店舗等
の立地は進んでいる。商業地としての繁華性
が徐々に高まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉敷 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０４Ｋ０
９１８０
-25		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北13.5m市道、
南東2m、
二方路
準工

(60,200)
b Ｒ０５Ｋ０
８７１８
-4		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東13m県道、
北3m、北西4m、
三方路
準工

(60,200)
c Ｒ０５Ｋ０
９６２３
-510		 倉敷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西20m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d Ｒ０５Ｔ０
８７１８
-12		 倉敷市

 底地


   
（　          ） 		 台形 南12m県道、
中間画地
準工

(60,200)
e Ｒ０６Ｋ０
９１８０
-37		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西17m国道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,581  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
67,764 		 100
[  86.6]
78,249 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
78,200 
b (　           ) 
66,113  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
80,973 		 100
[ 104.2]
77,709 
77,600 
c (　           ) 
62,514  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
66,923 		 100
[  85.7]
78,090 
78,000 
d (　     73,721) 
73,721  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
83,059 		 100
[ 102.6]
80,954 
80,900 
e (　           ) 
99,050  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
102,284 		 100
[ 130.4]
78,439 
78,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,100 円／㎡]  



倉敷 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域であり、適切な積算資料が得られないため、原価法は非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,008,792 
5,232,347 
19,776,445 
15,654,100 
4,122,345 		 （　0.9725）
4,008,981 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     81,815,939 円　　　　（　     45,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉敷 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 726.40 Ｓ2 1,452.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   1,816 ㎡     55.0 m x   48.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所でそれぞれ部分貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
726.40 
100.0 
726.40 
1,761 
1,279,190 		 6.0  7,675,140 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
726.40 
100.0 
726.40 
1,342 
974,829 		 6.0  5,848,974 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,452.80 
100.0 
1,452.80 

2,254,019 		 13,524,114 
0 
⑨年額支払賃料      2,254,019 円　×　12ヶ月　＝　      27,048,228 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,452.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の支払慣行が一般化していないため。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,048,228 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,163,858 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,884,370 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,524,114 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         124,422 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,008,792 円　　　　（　        13,771 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８７１８（賃
）
　　　　-61		 2,473  
(   2,393) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,802 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,770 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,761 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０９６２３（賃
）
　　　　-404		 2,128  
(   2,117) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,737 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
倉敷 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,045,000 円  　　　　    209,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 811,447 円  　　　       27,048,228　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,181,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,776,500 円  　　　　    209,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       209,000 円  　　　　    209,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       209,000 円  　　　　    209,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,232,347 円　（　　　　　　         2,881 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 209,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　   1,452.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,654,100 円  
（　　　　　         8,620 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,008,792 円      
②総費用 5,232,347 円      
③純収益　①－② 19,776,445 円      
④建物等に帰属する純収益 15,654,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,122,345 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,008,981 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,208 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     81,815,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 倉敷 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉敷市西阿知町字田金３６１番１
 2619000331018-0000
2 　倉敷市西阿知町字田金３６１番４
 2619000331021-0000
3 　倉敷市西阿知町字田金３６２番１
 2619000331022-0000
4 　倉敷市西阿知町字田金３６２番４
 2619000331025-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
倉敷 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉敷 5-24 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.
鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉敷市西阿知町字田金３６１番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,816  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)
不整形
1.2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、事務所等が増
えつつある路線商業
地域		 南東25m県道、三方路 水道、ガス、下水 西阿知

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 西阿知駅北東方

1.4km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市内中心部と船穂・真備地区を結ぶ県道倉敷笠岡線沿線の路線商業地域である。交通量に見合う街路条件を有し
ており、沿道型店舗等が徐々に増え、今後も店舗立地が進み繁華性が高まると予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市街地周辺部に位置する幹線街路沿いの路線商業地域一帯である。需要者の中心は、事業所、ロード
サイド型店舗等を経営する地場の事業者及び全国的展開を図る大手法人等も想定される。近隣地域は大型商業施設と同
一路線上に位置し、店舗立地が進んでおり発展性が認められる。路線商業地は地域により繁華性の差が大きく、また業
種業態により取引の規模、形態は多種多様であることから、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は倉敷市内の幹線街路沿い商業地の取引事例から求められたものであり、実証的かつ客観的な価格である。当
該地域は多種多様な業種の店舗等が立地する県道沿いの路線商業地域であり、収益価格の説得力は相対的に低い。した
がって、多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評
価額を上記の通り決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　倉敷 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    106,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[101.0]		 100
[139.1]		 [ 99.9]
100		 78,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化に伴い持ち直しの動きがみ
られるが、不安定な国際情勢や資源価格の高
騰、円安による物価上昇等により景気の先行
きは不透明。

街路条件・連続性共に良好であり、店舗立地
が進んでいる路線商業地域である。背後人口
も増加中であり、発展性がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.3
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉敷 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｔ０
８７１８
-1131		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北25m県道、
東25m、角地
２住居

(70,200)
b Ｒ０５Ｋ０
８７１８
-4		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東13m県道、
北3m、北西4m、
三方路
準工

(60,200)
c Ｒ０５Ｔ０
８７１８
-12		 倉敷市

 底地


   
（　          ） 		 台形 南12m県道、
中間画地
準工

(60,200)
d Ｒ０５Ｋ０
５１７６
-103		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西15m国道、
南4m、角地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,086  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
109,186 		 100
[ 139.1]
78,495 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
78,400 
b (　           ) 
66,113  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
80,973 		 100
[ 104.0]
77,859 
77,800 
c (　     73,721) 
73,721  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
83,059 		 100
[ 105.9]
78,432 
78,400 
d (　           ) 
71,237  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  75.9]
109,291 		 100
[ 141.2]
77,402 
77,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.3 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.1 交通・接近　  +2.1 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  +1.1 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -24.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,000 円／㎡]  



倉敷 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する路線商業地で、適切な積算資料を把握し得ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,049,089 
5,189,754 
19,859,335 
15,654,100 
4,205,235 		 （　0.9725）
4,089,591 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     83,461,041 円　　　　（　     46,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉敷 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 726.40 Ｓ2 1,452.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   1,816 ㎡     55.0 m x   48.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所　部分貸しを想定。駐車場は賃料に含まれる。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であり共用部分等容積不算入のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
726.40 
100.0 
726.40 
1,776 
1,290,086 		 6.0  7,740,516 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
726.40 
100.0 
726.40 
1,332 
967,565 		 6.0  5,805,390 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,452.80 
100.0 
1,452.80 

2,257,651 		 13,545,906 
0 
⑨年額支払賃料      2,257,651 円　×　12ヶ月　＝　      27,091,812 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,452.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,091,812 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,167,345 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,924,467 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,545,906 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         124,622 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,049,089 円　　　　（　        13,794 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９６２３（賃
）
　　　　-404		 2,128  
(   2,117) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,773 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,785 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,776 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８７１８（賃
）
　　　　-61		 2,473  
(   2,393) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,832 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
倉敷 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,045,000 円  　　　　    209,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 812,754 円  　　　       27,091,812　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,137,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,776,500 円  　　　　    209,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       209,000 円  　　　　    209,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       209,000 円  　　　　    209,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,189,754 円　（　　　　　　         2,858 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 209,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　   1,452.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,654,100 円  
（　　　　　         8,620 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,049,089 円      
②総費用 5,189,754 円      
③純収益　①－② 19,859,335 円      
④建物等に帰属する純収益 15,654,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,205,235 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,089,591 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,252 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,461,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 倉敷 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉敷市西阿知町字田金３６１番１
 2619000331018-0000
2 　倉敷市西阿知町字田金３６１番４
 2619000331021-0000
3 　倉敷市西阿知町字田金３６２番１
 2619000331022-0000
4 　倉敷市西阿知町字田金３６２番４
 2619000331025-0000
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備考